Kjøp av nybyggleiligheter, nye prosjektleiligheter eller kontraktsposisjoner som noen kaller det, har vært veldig populært i mange år. I denne artikkelen skal jeg forklare alt du trenger å vite om kjøp og salg av nybygg leiligheter.
Vi har tidligere skrevet et blogginnlegg om dette inne på Eiendomshjørnet. Dette må du vite om kontraktsposisjoner.
Anbefaler å lese det innlegget også, for jeg skal skrive om det i mer detalj. Men det er smart å ha en grov oversikt først.
Jakten på raske penger!?
Noen kaller det jakten på raske penger.
Som Finansavisen gjør i sin overskrift i siste utgave av Kapital Eiendom.
Der jeg har vært så heldig å få være intervjuobjekt og har delt mine erfaringer.
Siden 2019 har jeg kjøpt over 210 nybygg leiligheter. Over 150 av disse er solgt igjen. Jeg mener jeg har ganske god kontroll på dette markedet og hva du bør vite om du ønsker å drive med dette. Disse kjøpene er gjort privat og gjennom mange ulike selskaper. Med og uten partnere. I en periode hadde vi over 20 kjøpte nybygg leiligheter i vårt eget AS, som da kun var 1 år gammelt og ikke hadde verken historikk eller noe særlig opptjent kapital. Hvordan klarte jeg å finansiere dette? Det er det store spørsmålet som mange stiller seg 😊 Jeg kommer til det. Hint, kompetanse og erfaring. Og en stor dose risikovillighet...
Dette er nemlig ikke så enkelt som mange skal ha det til. Jeg har kjent til dette markedet i 25 år, så ikke forvent at du kan gjøre akkurat det jeg har gjort - hvis du mangler erfaring.
Men at det finnes muligheter til å tjene penger på dette.
Definitivt.
Store penger også.
Raske penger også.
Vel raskt og raskt.
Du må ofte vente i 2-3 år før du får pengene. Så om det er "raskt" er et definisjonsspørsmål. Du kan tjene dem uten veldig mye (fysisk) innsats. Det er vel mer det folk sikter til når de uttaler at dette kan være raske penger.
Men bare så det er sagt, du kan tape store penger på dette også. Store penger.
Så pendelen svinger begge veier.
Jeg mener dette er akkurat som alle andre investeringer. Det handler om din kompetanse, timing, markedsutvikling og flaks eller uflaks.
Jeg har tjent store penger på dette og jeg har tapt store penger på dette.
Så jeg har hatt skin in the game.
I perioder mye.
Kommer tilbake til det.
Kjøpe en kontraktsposisjon?
Først vil jeg rydde litt opp i ordbruken og sette noen rammer for hva dette egentlig er.
Mange snakker om at de har kjøpt seg en kontraktsposisjon når de har kjøpt leilighet i et nytt prosjekt. Det er feil, med mindre de faktisk har kjøpt en kontraktsposisjon fra en privat forbruker som har solgt kjøpekontrakten sin videre.
Hvis du kjøper direkte fra en utbygger så har du kjøpt deg en prosjektert leilighet. Kjøpt leilighet i et nybygg.
Alle nye prosjekter krever et vist forhåndssalg.
Byggelånsbanken krever at utbygger selger 40, 50, 60, 70 eller 80% av leilighetene før de åpner byggelånet.
Dette er for å sikre at prosjektet er attraktivt nok, tilpasset markedet og at de har en viss sikkerhet for at disse kjøperne av de ubygde leilighetene gjør opp for seg når prosjektet er ferdig.
Det handler om finansiering.
Det handler om å ta ned risikoen ved et nytt prosjekt.
Jo mindre utbygger er, jo større er kravet til forhåndssalg.
Jo mindre EK utbygger vil stille, jo større er kravet til forhåndssalg og videre til kravene som stilles for at kjøper stiller med finansieringsbevis og/eller forskudd.
Mer om det om litt. Men, og dette er viktig. Ingen av de som kjøper direkte av utbygger kjøper en kontraktsposisjon. De kjøper en leilighet. Den er bare ikke bygd ennå. Men du er bundet på samme måte som når du kjøper en brukt bolig. Eneste forskjellen er at det brukes en kjøpekontrakt basert på bustadoppføringslova istedenfor avhendingsloven når du kjøper en prosjektert leilighet. Og ja, i bustadoppføringslova finnes det en mulighet for å trekke seg fra kjøpet, men det betinger at du betaler utbygger det han taper på dette. Så dette er det svært få som ønsker å gjøre. For det kan være dyrt. Så i praksis er du bundet på samme måte som når du kjøper en brukt bolig. Ingen sier at de har kjøpt seg en bruktkontrakt bare fordi de ikke har tatt over den brukte boligen. Det blir akkurat det samme. Du har kjøpt den en helt ny leilighet. Det er bare at det er 2-3 år før du får tatt den over.
Jeg beklager at jeg maser litt om dette.
Men det er ganske viktig å vite at du kjøper en leilighet. For når folk sier at de "bare har kjøpt en kontraktsposisjon" så høres det så lite forpliktende ut. Og det er feil.
Du har ikke kjøpt deg en rett til å kjøpe. Du har ikke kjøpt deg en opsjon.
Du har faktisk kjøpt en leilighet. Du er forpliktet til å betale denne og ta over den når den står ferdig. Med mindre du selger den da.
Hvis du selger så kommer ordet kontraktsposisjon inn i vokabularet.
Kjøp av en prosjektert nybolig
Du kjøper altså en prosjektert bolig. Et nybygg. Nybyggleilighet. Prosjektert leilighet. Kall det hva du vil (bare slutt å kall det kontraktsposisjon 😉)
Men, du kjøper en prosjektert bolig. Du kjøper ikke en kontrakt.
Du leverer kjøpetilbud.
Kjøpetilbudet har en finansieringsplan.
Megler sjekker din finansiering.
Kjøpetilbudet blir akseptert. Det er inngått bindende avtale mellom utbygger og deg som kjøper. Da er du kjøper 1.
Kjøpekontrakten blir signert. Dette er bare en formalisering av avtalen. Så hvis det er noe spesielt du vil ha med i avtalen med utbygger så MÅ du avklare dette FØR du leverer inn kjøpetilbudet. Etter aksept er det for sent. Da må du signere den standard kjøpekontrakten med de standard betingelsene som utbygger og megler har bestemt å bruke på dette prosjektet.
Okei, da har vi fått fastsatt litt grunn regler og ryddet litt opp i ordbruken.
Da kan vi gå inn i de ulike fasene.
Her er en video med mine tips til å gjøre et godt kjøp på nybygg!
Hva er viktig å tenke på når du skal kjøpe en prosjektert leilighet?
Å kjøpe en prosjektert leilighet kan være en spennende investering, men det innebærer også visse risikoer og spesifikke hensyn som du, som boligkjøper eller boliginvestor, må ta. Her er noen viktige aspekter du bør tenke på:
1. Utbyggerens omdømme og erfaring
- Undersøk utbyggeren: Sjekk utbyggerens historikk, tidligere prosjekter og om de har levert boliger til avtalt tid og kvalitet. Les det du finner ut om utbygger og spør etter referanser fra tidligere kjøpere om du er i tvil. Det er stor forskjell fra utbygger til utbygger. Generelt er du tryggere på at store etablerte utbyggere vet hva de holder på med, enn mindre. Men du bør gjøre dine undersøkelser uansett. Selv har vi aldri kjøpt av mindre, usolide utbyggere. For meg er dette et risikoaspekt jeg ikke trenger i ligningen. Det er nok andre ting å ta hensyn til. Men, bare så det er sagt. Hvis du har lyst til å kjøpe deg en ny familiebolig (definert som enebolig, rekkehus eller halvpart) så må du kanskje kjøpe av en mindre utbygger. Jeg sier ikke at du ikke skal gjøre det. Men pass på. Do your due dilligence. Gjør dine forundersøkelser.
- Sjekk økonomien: Sørg for at utbyggeren har solid økonomi. Dersom utbyggeren går konkurs, kan du stå i en vanskelig situasjon.
2. Kontraktsbetingelser
- Forstå kjøpekontrakten: Les kjøpekontrakten nøye og sørg for at du forstår alle betingelsene, inkludert hva som skjer ved forsinkelser, endringer i prosjektet, og mulige tilleggsutgifter. Kjøpekontrakten er nemlig tilgjengelig FØR du kjøper. Så dette må du gjøre før du leverer inn kjøpstilbudet ditt.
- Garanti etter bustadoppføringslova: Sørg for at utbyggeren stiller en § 12-garanti som dekker eventuell mangelfull levering eller forsinkelser. Denne garantien skal være på 3% av kjøpesummen i byggeperioden og øke til 5% etter overtakelse. Kjøper du gjennom eiendomsmegler så vil dette (normalt) være ivaretatt, men følg gjerne med på dette selv også.
- Angrerett: Vær klar over om det i Bustadoppføringslova finnes muligheter for å trekke seg fra avtalen, men du må være veldig klar over hva dette eventuelt vil koste. Det er stor forskjell på om dette skjer før eller etter at utbygger har hevet sine forbehold. Skjer dette tett opp til heving av forbeholdene kan ett salg mindre bety ekstremt mye for utbygger. Som da kan dytte dette over på deg, så det vil kunne koste deg svært mye å trekke seg. Det er generelt lite gunstig å trekke seg fra en slik avtale. Prøv heller å videreselge kontrakten (eller leiligheten om du er regnet som proff). Mer om det lenger ned.
3. Finansiering og økonomi
- Egenkapital og lån: Sørg for at du har tilstrekkelig egenkapital og finansiering på plass før du inngår avtalen. Ha et finansieringsbevis fra banken som dekker kjøpesummen.
- Forhåndsbetaling: Ofte må du betale et forskudd når kontrakten signeres. Vær sikker på at du har disse midlene tilgjengelig. Du får nemlig ikke pant i den ubebygde leiligheten. Så sørg for at du har tilgjengelig EK eller har du har avklart med banken din om evt. pant i eksisterende bolig. Du får ikke pant i den nye boligen før den er ferdigstilt. Det betyr at du må kunne betale forskuddet med midler som ikke har noe krav om pant i den nye boligen.
- Ekstra kostnader: Husk at det kan komme ekstra kostnader, som for eksempel tilvalg, dokumentavgift, og felleskostnader som kan øke i fremtiden. Felleskostnadene er normalt stipulert av en forretningsfører, det er ikke megler som bruker å gjøre dette (som mange tror). De bruker erfaringstall og nei, de bruker ikke bevisst å legge seg lavt. De prøver å treffe. Men de kan ikke spå. Og med en inflasjon som har løpt avgårde og en del kostnader for bygninger og sameier kan det godt være at de i de siste årene ligger noe under det du som kjøper må regne med å måtte betale når bygget står ferdig. Jeg har hatt eksisterende sameier som har økt felleskostnadene med over 20% på ett år. Ingen forr. fører kan spå slikt.
4. Prosjektets beliggenhet og kvalitet
- Beliggenhet: Vurder hvor boligen skal ligge. Tenk på fremtidig utvikling i området, tilgjengelighet til offentlige tjenester, transport (vei, buss og bane), skoler, og arbeidsplasser. Dette er det absolutt viktigste punktet når det gjelder eiendom. Du kjenner til Olav Thon sitt legendariske beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det gjelder i aller høyeste grad her. Men, du må ofte se litt i spåkulen for å vurdere et nytt prosjekt sin beliggenhet. Fordi mange av de beste dealene finner du når du kjøper tidlig i et prosjekt som bygges på en plass der ikke finnes tilsvarende boliger fra før. Gjerne et havneområde som er under transformasjon. Et tidligere næringsområde som nå blir boligområde. Dette kunne vært et eget blogginnlegg. Så jeg kan ikke gi deg fasiten på hvordan du vurderer dette. Jeg sier bare at du MÅ vurdere dette. - Så må du vurdere leilighetens beliggenhet i bygget. Etasje, retning, løsning. Kommer det noe rett foran? Hvordan er solforholdene? Her kreves det litt rutine for du må tolke de ulike 3D tegningene som foreligger og lese situasjonsrapporter, fasadetegninger mm.
- Planløsning og standard: Sjekk boligens planløsning og standardbeskrivelse. Pass på at de oppfyller dine behov og ønsker. Det er stor forskjell på en god planløsning og en dårlig en. Jeg vet hva jeg mener. Men du må selv vurdere hva du synes.
- Tilvalg og endringer: Finn ut hvilke tilvalgsmuligheter som finnes, og hvilke kostnader disse medfører. Noen ganger kan dette bli dyrere enn forventet. En ting er når du kjøper for spekulasjon, men en annen er når du kjøper for å bo selv. Jeg har tidligere skrevet en artikkel om hvilke tilvalg vi bruker - Tilvalg på nybygg.
5. Fremdriftsplan og tidslinje
- Tidslinje for ferdigstillelse: Vær klar over prosjektets planlagte ferdigstillelsesdato, men vær også forberedt på mulige forsinkelser. Det kan være litt utfordrende for en urutinert kjøper å tolke når et prosjekt skal bli ferdig ved å lese prospektet. Ikke vær redd for å spørre megler. Det er normalt en siste frist dato som skisseres, basert på at forbeholdene heves innen en antatt frist. Men merk at hvis salget går bra og forbeholdene blir hevet mye tidligere så vil ferdigstillelsen kunne bli mye tidligere enn du trodde.
Da må du overta.
Fristen utbygger har å forholde seg til er en siste frist.
De kan levere så raskt de bare vil, så lenge de har varslet ifra i god nok tid.
Det er snakk om bare noen uker de må varsle før en eksakt overtakelse. Du får heldigvis normalt god info i god tid. Men har du kjøpt i et prosjekt så følg med selv på utviklingen så du ikke blir tatt på senga. Like viktig om du har planer om å videreselge leiligheten eller om du må selge egen bolig før du flytter inn.
- Innbetalinger: Sett deg inn i når de ulike delene av kjøpesummen skal betales, og ha en økonomisk plan som dekker dette. Normalt er det ingen betaling (foruten forskuddet) før bygningene står ferdig når det gjelder leiligheter. Men ved kjøp av familieboliger er det ofte en betalingsplan og du betaler huset i 4- 5 avdrag.
6. Risiko og usikkerhet
- Markedsrisiko: Verdien av boligen kan endre seg i byggeperioden. Vurder om du er komfortabel med risikoen knyttet til dette.
Det er nettopp denne risikoen du får betalt for å ta ved videresalg. For dette kan selvsagt gå andre veien. De siste 20 årene har det vært ganske normalt å tjene penger på å kjøpe tidlig i et prosjekt. Men dette endres i perioder og nå er det f. eks. flere som taper penger i ulike deler av landet.
Fordi de ikke får solgt innen overtakelse, eller etter overtakelse.
Så denne markedsrisikoen skal du ikke undervurdere.
Ikke kjøp flere leiligheter enn du kan gjøre opp for (sier han som nettopp satt på over 20 kjøpekontrakter i egen regi 🫣) - Forsinkelser og mangler: Vær forberedt på at det kan oppstå forsinkelser eller mangler ved ferdigstillelse, og sørg for at kontrakten har klare bestemmelser for hvordan dette skal håndteres. Jeg går ikke nærmere i detalj på dette her, men du skal være veldig nøye når du tar over en nybygd leilighet.
7. Vurder bruk av rådgivere
- Juridisk bistand: Vurder å få juridisk hjelp til å gå gjennom kontrakten, spesielt hvis du er usikker på juridiske formuleringer. Dette gjelder spesielt hvis utbygger er liten og ikke har veldig mange prosjekt bak seg. Det kan også være ekstra viktig hvis dette er en prosjektert familiebolig som rekkehus, enebolig eller halvpart. Spesielt om den skal betales i avdrag underveis. Det øker risikoen for deg som kjøper og da bør du ha egen takstmann eller byggesakskyndig rådgiver som kan kvalitetssikre at det du skal betale for faktisk er tilført byggeplassen/bygget.
- Finansiell rådgivning: Det kan også være lurt å konsultere en finansiell rådgiver for å sikre at kjøpet passer inn i din langsiktige økonomiske plan. Dette er et veldig generelt råd og sikkert ikke det du er ute etter å lese fra meg. Men jeg kjenner ikke deg.
Så det er godt ment 😉
Mange spør meg om du kan prute på nybygg? Jeg spilte inn en video om det for en tid tilbake, men den er like relevant nå. Kanskje ennå mer relevant nå som nybyggmarkedet ikke går så det suser rundt omkring i Norge.
Forberedelser
Å kjøpe en prosjektert leilighet krever grundig planlegging og forberedelse. Ved å gjøre nødvendige undersøkelser i forkant og sikre at du kjenner til hva det betyr å kjøpe nybygg betyr vil du øke sannsynligheten for at kjøpet blir en vellykket investering. Har du kontroll på finansieringen din også, så ligger det an til normal god fremdrift og du slipper å ligge våken om nettene. Spent på om du får solgt før boligen står ferdig...
Finansiering
For å kjøpe en prosjektert bolig, kreves det ofte en kombinasjon av egenkapital og tradisjonell lånefinansiering. Her er det du må tenke på når det kommer til finansiering av et slikt kjøp:
1. Egenkapital
- Krav om egenkapital: Normalt kreves det at du stiller med minst 15% av kjøpesummen som egenkapital. Dette er i tråd med norske myndigheters krav for boliglån (Utlånsforskriften). Som gjelder like mye ved nybygg som ved brukt bolig.
- Forskudd: Ved kjøp av en prosjektert bolig må du ofte betale et forskudd, vanligvis rundt 10% av kjøpesummen, når kontrakten signeres. Dette forskuddet trekkes fra egenkapitalen. Kjøper du gjennom AS kan det også være krav om 20%. Dette står da beskrevet i prospektet. Så les dette nøye før du legger inn bud/kjøper. Det er for sent å komme etter aksept og si at "du trodde det var 10%". Jeg skal diskutere dette litt mer i detalj på slutten av dette innlegget, men det vil ligge tilgjengelig kun for medlemmene i Eiendomshjørnet.
2. Finansieringsbevis / bekreftelse på finansiering
- Lånetilsagn: Før du inngår en kjøpekontrakt, vil utbyggeren ofte kreve at du fremviser et finansieringsbevis fra en bank. Dette er en bekreftelse på at du er kvalifisert for et lån som dekker hele kjøpesummen. Utbygger vil ha en bekreftelse på hele kjøpesummen. De bryr seg ikke om hvor mye egenkapital du skal bruke. Det blir mellom deg og banken. De vil ha sikkerhet for at du kan gjøre opp for hele kjøpesummen den dagen boligen står ferdig.
- Belåningsgrad: Banken vurderer hvor stor del av kjøpesummen som kan finansieres gjennom lån, basert på din økonomi. Hva du kan få låne på et nybygg er ikke noe annerledes enn på en bruktbolig. Det betyr at Utlånsforskriften gir mulighet for opp til 85% av kjøpesummen. Men banken din kan selvsagt sette langt strengere krav til deg.
3. Lånevilkår
- Rente og avdragsvilkår: Banken setter vilkår for lånet, inkludert rentenivå og løpetid, basert på din økonomiske situasjon og markedsforholdene. Alt som normalt. Det finnes ikke noen egne regler for nybygg. Alt handler om forhandlinger.
- Forskuddsbetaling av renter: For prosjekterte boliger kan det være at banken krever at du begynner å betale renter på byggelånet før boligen er ferdigstilt. Dette gjelder spesielt i de tilfellene hvor du betaler kjøpesummen i avdrag.
4. Garanti og sikkerhet
- Bankens sikkerhet: Banken vil vanligvis kreve pant i den nye boligen som sikkerhet for lånet. Noen ganger kreves det også tilleggssikkerhet, spesielt hvis egenkapitalen er lav. Alt som ellers.
- Bustadoppføringslova: Utbygger må stille garanti for at boligen vil bli ferdigstilt og levert i henhold til kontrakten, noe som gir banken en viss trygghet.
5. Kostnader utover kjøpesummen
- Dokumentavgift: Denne avgiften er lavere på nybygg, fordi kun skal betale dok. avgift av tomteverdien på boligen/ leiligheten du kjøper. Ikke på kjøpesummen. Dette skal innbetales først sammen endelig oppgjør. Altså like før overtakelse.
- Omkostninger: Det kan også påløpe andre omkostninger, som gebyrer for tinglysning og etablering av lån. Som normalt. Det er også vanlig med stiftelsesgebyr for sameie eller borettslag, samt et tilskudd til sameie eller borettslag. Det er for å gi sameiet/ borettslaget en startkapital. Skal du flytte inn får du nytte av dette for du betaler bare din del av fremtidige kostnader. Skal du selge boligen videre så tar du betalt på samme måte fra kjøper 2 så du går i 0 på dette.
Ulike former for salg av en ny prosjektert leilighet - FØR ferdigstillelse
Da har vi skrevet om store deler av kjøpsprosessen. Nå kommer vi til salgsprosessen. Da kommer vi bort i det mye brukte ordet kontraktsposisjon. For vi snakker nå om å selge leiligheten FØR den er ferdigstilt og overtatt av kjøper 1.
Men før vi går rett i smørøyet. Vi kan skille mellom 2 måter å selge en prosjektert leilighet på. Eller mer korrekt.
Vi må skille mellom om kjøper 1 er en privat person eller et firma/ en profesjonell investor.
Det er to hovedtyper videresalg av nybygg / prosjekterte leiligheter:
fra forbruker til forbruker
fra næringsdrivende til forbruker
Dette reguleres av ulike lover og bestemmer hva du kan gjøre.
Fra forbruker til forbruker
Her er forutsetningen at kjøper 1 er en forbruker. Da står valget mellom å transportere kontraktsposisjonen (se, der kom det! 😊) eller videresalg av bolig under oppføring?
Det siste er kun relevant i de tilfeller en utbygger nekter kjøperne sine å transportere kjøpekontrakten/ kontraktsposisjonen sin.
Ved videresalg av bolig under oppføring er kjøper 1 fortsatt bundet og utbygger forholder seg kun til kjøper 1. Vi bruker ikke mer tid på dette her, for dette er for spesielt interesserte. De fleste normale forbrukere går for transport av kontraktsposisjon for da er det fri fra sine forpliktelser i det øyeblikket det foreligger en handel med kjøper 2 og kjøpekontrakten er signert.
Salg av kontraktsposisjon - formelt transport av kontraktsposisjon
Når kjøper 1 selger en kontraktsposisjon til en ny kjøper (Kjøper 2) før ferdigstillelse, overføres rettigheter og forpliktelser fra den opprinnelige kontrakten.
Vederlaget består ofte av forskuddet kjøper 1 har betalt, pluss en merverdi (gevinsten).
Ved salg mellom forbrukere dreier det seg om salg av fordringer, og oppgjøret skjer normalt ved at Kjøper 2 betaler Kjøper 1 et vederlag som dekker forskuddet og merverdien. Rest kjøpesummen (som da er den opprinnelig kjøpesummen for den prosjekterte leiligheten) betales direkte til selger ved overtagelse.
Det er viktig å vite at merverdien (gevinsten til kjøper 1) ikke kan kreves utbetalt før eiendommen er overtatt av Kjøper 2. Skjøtet må være tinglyst. Du kommer deg ikke rundt dette. Du kan få utbetalt forskuddet når kjøper 2 har innbetalt hele dette og evt. forskudd på tilvalg etc. Men du får ikke utbetalt gevinsten. Kjøper 2 må ofte også innbetale merverdien, men den blir stående låst på klientkonto hos megler. Kjøper 2 får renter frem til overtakelse. For det er kjøper 2 sine penger.
De blir bare krevd inn som sikkerhet for avtalen. Men ikke alltid.
Liten digresjon;
Korrekt måte å annonsere dette på er å legge ut en annonse med f. eks. prisantydning kr. 350.000,- i merverdi.
Leiligheten koster opprinnelig kr. 4.000.000,- + omk. Så står det beskrevet i annonsen at leiligheten koster kr. 4.000.000,- og at merverdien er på kr. 350.000,- De færreste gjør dette riktig.
Så du finner normalt slike boliger annonsert for kr. 4.350.000,-
Fra næringsdrivende til forbruker
Ved salg fra næringsdrivende til forbruker gjelder bustadoppføringslova.
Næringsdrivende er absolutt alle former for selskaper og privat personer som kan bli oppfattet som profesjonelle.
Dvs. de gjør dette i utstrakt grad.
Normalt mer enn 2 ganger pr. år. Men dette er akkurat som skatteetatens regler for når du blir skattepliktig som næringsdrivende. Det er en skjønnsmessig vurdering. Ikke spør meg om hva om det eller hva om det. Tenk selv. Jeg aner ikke.
Ingen aner. Dette er ikke behovsprøvd.
Meglerne spør om dette når du inngår et oppdrag så de vil trolig bestemme om de lar deg gå gjennom som privat eller ikke.
Videresalg av bolig for profesjonell kjøper 1
Hensikten var å gjøre det verre for investorer å spekulere i prisoppgang.
Dette kom etter at mange politikere hadde funnet ut av mange hadde tjent penger på videresalg av kontrakter. Så for de som tror det er nytt at politikerne endrer lover for å "ta de som tjener" penger, så er det ikke det. Bare omfanget som har økt. Innskjerpingen gjør at ingen profesjonelle kan transportere kjøpekontrakten.
Du må selge boligen på nytt, som om du var utbygger.
Loven pålegger Kjøper 1 et selvstendig oppfyllelsesansvar for boligen, ikke bare kontrakten.
For næringsdrivende som videreselger, er det avgjørende å være oppmerksom på at videresalget reguleres som salg av bolig under oppføring, noe som innebærer flere forpliktelser. Dette innebærer at det må stilles ny § 12-garanti dersom boligen selges videre til en høyere pris. 2% i byggetiden og 5% etterpå.
Megleren har en sentral rolle i å sikre at nødvendige garantier er på plass før kjøpesummen kan utbetales. Men dette ansvaret gjelder kun å påse at de blir stilt. Det er kjøper 1 sitt ansvar å stille denne garantien.
Det kan være lettere sagt enn gjort, og det er noe du bør avklare FØR du selger en bolig videre. Har du et lite AS eller er en privat person som blir regnet som proff så er det ikke så enkelt å skaffe seg ny garanti. Firma som driver med dette er f. eks. IAM Garanti.
Okei, hva betyr så dette for deg som investor hvis du er regnet som proff?
I praksis ikke så veldig mye, hvis du vet hva du driver med og har tilgang på garantier.
Litt verre hvis du ikke aner hva du driver med og trodde du bare kunne "selge kontraktsposisjonen din".
Hvor tungvindt dette er/ blir kommer også veldig mye an på utbygger. Utbygger kan være vanskelig og nekte å forholde seg til andre enn deg.
Du er kjøper 1 og den eneste utbygger må forholde seg til, med mindre de godtar at du selger leiligheten videre.
Men her kommer kompetansen inn. Jeg kjøper selvsagt aldri en prosjektert leilighet uten at jeg har avklart alt dette med megler og utbygger på forhånd.
Vi har definitivt sett på prosjekter hvor jeg ser i prospektet at dette lukter trøbbel. Det oser at utbygger ikke liker investorer.
Da styrer jeg unna.
Det er ikke verdt det.
Mange utbyggere setter pris på investorer.
De vet at dette ofte er vinn- vinn. Det er ihvertfall ikke mulig å tape på det for utbygger.
Et salg er et salg.
Så velg å samarbeid med utbyggere som vet å sette pris på investorer/ spekulanter.
Styr unna de andre. Er mitt enkle råd.
Det betyr i klartekst å styre unna OBOS (som skriver i sine prospekter at de ikke vil selge til investorer). Kjøper du likevel i et OBOS prosjekt så må du vite hva du gjør. For de nekter ofte å selge leiligheten til deg etter bustadoppføringslova.
Da har du et enormt mye større ansvar overfor kjøper 2. For du MÅ selge etter bustadoppføringslova.
Da har jeg listet opp det meste jeg tror du må vite om kjøp og salg av nybygg FØR overtakelse.
Hvordan hadde det seg at jeg klarte å få kjøpt over 20 prosjekterte leiligheter i eget nystartet selskap og privat? Hadde jeg finansieringsbevis på disse? Nei, overhodet ikke.
Var banken innblandet i hele tatt? Nei, overhodet ikke. Gikk det bra?
Ja, det gjorde det. De er alle solgt. Gikk det helt uten utfordringer?
Nei, selvsagt ikke. Strekker du strikken langt og tar risiko får du ofte litt smekk på fingrene 😊
Hvis du vil lese mer om dette og få svar på vanlig stilte spørsmål om dette temaet så må du melde deg inn i Eiendomshjørnet der artikkelen fortsetter...
Helt til slutt her - en video med mine tips til deg som vil bli investor, eller spekulant som vi ofte blir kalt 😉
Comments