Er eierskifte- og boligkjøperforsikring verdt pengene?

Etter et spørsmål på twitter ble jeg inspirert til å skrive litt mer utfyllende om dette.

Spørsmålet var - Boligkjøperforsikring er det verdt pengene?

Underforstått; er det noe poeng å tegne denne forsikringen?

Her var mitt svar:

Litt mer utdypende.

Jeg mener boligkjøperforsikringen er en god forsikring.

De som virkelig har opplevd et behov for en slik forsikring er veldig fornøyd og mine 16+ år i eiendomsmeglingsbransjen har gitt meg mange eksempler på kunder som er veldig fornøyde. De samme årene har også gitt meg mange eksempler på kunder som ikke er fornøyd, fordi den etter deres påstand "ikke fungerer". Mange kjenner noen eller har hørt om noen som har tegnet en slik forsikring, funnet en eller flere feil i boligen, klaget og ikke fått medhold.

Da er konklusjonen at forsikringen ikke virker.

Ergo, den er dårlig og ikke verdt pengene.

Men er det så enkelt?

Nei, det er ikke det.

Det er derfor jeg vil skrive litt om dette.

For dette handler om noen helt annet enn selve forsikringen.

Dette handler om kunnskap rundt hvilke regler som gjelder ved kjøp og salg av eiendom i Norge. Dette er noe som opptar meg, og jeg hadde opprinnelig planlagt å skrive en bok som het "Forventbar stand".

Forventbar stand er det juridiske utrykket som legges til grunn for å beregne om en feil i en bolig er noe som kjøper burde forventet eller om dette er en uventet feil og noe som kan regnes som vesentlig og dermed gi kjøper grunnlag til å klage på et kjøp.

Før vi går videre inn på dette, må jeg ta litt grunnleggende info, så jeg er sikker på at alle vet de grunnleggende reglene som gjelder. Dette er vesentlig for å forstå dette.

Veldig forenklet kan man si at det er veldig vanskelig å klage på feil og mangler etter boligkjøp i Norge.

Slik skal det være.

Det er lovgiver sitt ønske og det er bevisst at det er slik.

Misforståelsene starter her. Mange skjønner ikke dette og tror de kan klage på alt de ikke vet om den boligen de har kjøpt.

Det betyr at en stor andel av de klagene som leveres inn etter norske boligkjøp er dårlig juridisk begrunnet og derfor blir de fleste av dem avslått. Fordi det ikke er juridisk grunnlag for klagen (mer om det senere). Klagene er egentlig bare tull og bortkastet tid og energi -for alle parter.

Flere av disse får også beskjed om dette av selskapet de har tegnet boligkjøperforsikring i.

Hvordan tror du en norsk forbruker da tolker dette?

Jo, de gir selvsagt boligkjøperforsikringen skylden og mener selskapet er ubrukelig, fordi de ikke ville ta den fillesaken deres til retten.

Det jeg definerer som tullesaker er slike som dette:

- 5 stk. stikk kontakter fungerer ikke.

- Garasjeport motoren er ødelagt og fungerer ikke.

- Internettet i huset er dårlig.

- Dørene på kjøkkeninnredningen er slitt og festene er løse.

- Alle mulige andre ting som oppdages etter overtakelse, men som man ikke så før man gikk grundig til verks i eiendommen.

Alle disse er etterfulgt av påstanden om at "selger må ha visst om dette og derfor har jeg som kjøper rett til å få erstatning for dette". Nei, du har ikke det.

Det kan være rett at dette er feil, men det er ikke vesentlige feil og du kommer ingen vei med å klage på slikt. Get over it, løs problemene og gå videre i livet ditt.

De fleste eiendommer i Norge har frem til nå vært solgt under en klausulen (§3-9) som enkelt kan oversettes til - "As-Is".

§ 3-7.Manglande opplysning om eigedomen Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

§ 3-8.Uriktig opplysning om eigedomen (1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» e.l. Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

Det betyr kort (og litt forenklet) fortalt at hele avhendingsloven settes til side og at det kun er 2 paragrafer som gjelder vedr. feil og mangler. Det er §3-7 og 3-8. Utover dette må eiendommen være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Alle som skal kjøpe seg en brukt eiendom i Norge burde forøvrig lest hele avhendingsloven, selv om den er skrevet på nynorsk og kan være litt vanskelig å forstå.
Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) 

§3-7 og 3-8 sier jo at kjøper kan forvente å få gjennom en klage hvis selger kjente, eller måtte kjenne til en feil. Det er nok derfor så mange tror at de kan klage på alt mellom himmel og jord så lenge de kan kreve at selger måtte kjenne til dette.

Rettspraksis er ikke så enkel og historien viser at alle feil, stort sett må være vesentlige for at det i hele tatt kan klages på.

Vi burde fått en økt kunnskap blant befolkningen om at det faktisk skal en del til for å klage på et bolig kjøp. Da kanskje folk hadde brukt litt mer tid på undersøkelser i forkant og satt seg mer inn i det de kjøper. Det er ihvertfall lov til å håpe på det...

Hva er vesentlig da?

Hva er en vesentlig feil og mangel?

Her er det ikke noen stor overraskelse at selger og kjøper legger til grunn to vidt forskjellige synspunkter på dette.

Rettspraksis legger til grunn at en vesentlig feil og mangel må utgjøre en ganske stor andel av kjøpesummen.

Tidligere ble det operert med visse %-satser for at en klage skulle være vesentlig.

Alt fra 3-8% ble brukt som rettesnor. Avhengig av hvor dyr boligen var. Jo dyrere boligen jo lavere prosenttall.

En bolig med kjøpesum 5.000.000,- ville f. eks. måtte hatt en skade på mellom 5-8% for å bli beregnet som vesentlig. Det vil si 250.000,- - 400.000,-

Dette er ingen fasit. Det er for å synliggjøre at vi ikke snakker om portåpnere til 10.000,- eller 5 stikk kontakter til 12.000,- osv. Nå er det gått mer og mer bort fra % vise anslag, men vesentligshetsgraden er fortsatt der.

Nå har det heldigvis blitt mer og mer vanlig med tilstandsrapporter ifbm. bruktbolig salg i Norge. Da er det lettere for kjøpere å få et mer riktig bilde av tilstanden til boligen de skal kjøpe.

I Trondheim hvor jeg holder til, og hvor jeg jobbet som eiendomsmegler, har dette vært en naturlig del av markedet helt siden jeg begynte i bransjen i 1999. Så vi har i mange år stått på utsiden av den diskusjonen som har pågått på Østlandet mellom takstmenn og meglerbransjen ifht. tilstandsrapport ved salg av bolig. Forundret har vi stått og sett på at Oslo meglere har uttalt at de tror selgerne får mindre betalt for boligen sin, hvis det foreligger en tilstandsrapport på boligen. For oss som har hatt dette hele tiden vet vi at det ikke stemmer og sannheten faktisk er omvendt. I de tilfeller folk vet mer om boligen så blir usikkerheten mindre og viljen til å by øker.

Nok om det.

Heldigvis begynner nå tilstandsrapport og bli mer og mer vanlig over store deler av landet, så det vil være mulig for folk flest å vite mer om tilstanden på en eiendom før de kjøper den.

Det forutsetter selvsagt at folk leser disse rapportene og skjønner dem.

Det varierer veldig er min erfaring.

Noen leser ned til minste detalj, mens andre ser på bildene.

Hvem tror dere klager mest?

Det finnes selvsagt ingen statistikk på dette, men det er ikke så vanskelig å gjette.

Det er de som har blitt forført av bildene.

Her er vi i kjernen på problemet.

Hvor mye tid kjøpere bruker på å sette seg inn i hvilken risiko det er i det objektet de kjøper.

Det er generelt, litt for lite. Tid altså, brukt på å vurdere risiko.

For det er alltid en risiko når du kjøper brukt bolig. Skal du unngå det må du kjøpe nybygg (av en solid) utbygger og være sikret av bustadsoppføringsloven.

Hvor stor risikoen er handler om hvor gammel boligen er og hvor godt vedlikeholdt den er.

Veldig mange ser på bilder og beliggenhet og vurderer veldig lite rundt det faktum at et bad er 25 år gammelt.

Eks. Huset er fra 1956. Badet er pusset opp helt fra grunnen av i 2001 kan du lese.

Da er det lett å tenke at det var bra, da er jo det badet fint.

Er det det?

Det er 20 år gammelt.

Er et 20 år gammelt bad risikofritt?

Hva er forventet levetid på et bad?

Vet du vet?

Det er alt fra 10 - 20 år, avhengig av oppbygging.

Det betyr at badet er modent for oppussing.

Dette tenker ikke folk på.

Så lenge det er flis på badet og badet er pusset opp på 2000 tallet så tenker mange at dette er nytt.

Det kan gå bra. Et bad kan fungere i 30 år også. Det finnes ingen fasit på dette.

Det kommer an på hvor godt badet er konstruert og hvordan bruken på badet er.

Klassikeren er et bad som brukes av et eldre ektepar, som fungerer fint for dem og ser bra ut. Inn flytter barnefamilien med 2-3 unger og aktive voksne.

Badet som tidligere ble brukt noen ganger i uken blir nå brukt flere ganger daglig, og med vann liggende i og rundt sluket hele tiden. Det tar ikke lang tid før man potensielt har en lekkasje da. Badet kan være 20 år det, men det så bra ut og tilstandsrapporten visste ikke noe fukt.

Etter en periode vises det at badet er lekk og konstruksjonen holder ikke lenger. Badet må pusses opp. Det koster fort en normal familie en plass mellom 200-300.000,-

Det må da være en vesentlig mangel.

Her må det klages!

Dette må jo være en feil som vi som kjøpere ikke kan lastes for!

Nei, dette er ingen åpenbar klage.

Ihvertfall ikke en klage som har juridisk grunnlag for å bli tatt til følge.

Hva er forventbar stand på dette badet?

20 år +-

Altså burde familien skjønt at badet måtte pusses opp.

De burde forventet en tilstand på badet som dette.

Forventbar stand.

Enhver bruksdel i en bolig har en forventet levealder.

Betongtakstein - 50- 70 år.

Taknedløp og takrenner 25- 30 år

Drenering 40- 60 år.

Skifte av ytterkledning i tre 40- 60 år

Maling av ytterkledning i tre 8- 12 år

Utskiftning av trevinduer 20- 40 år

Forventet levetid på en smøremembran 10- 20 år

Normalt intervall for utvendig maling av trevinduer 2- 6 år

Osv. osv.

Dette står i tilstandsrapportene. Så det er bare å lese dem og etterhvert vil du få et inntrykk av dette.

Det er store sprik, fordi det ikke er noen fasit, men det gir en pekepinn.

Det er dette som er bakgrunnen for begrepet forventbar stand. Et begrep som burde vært kjent i alle norske hjem.

Tilbake til jusen igjen da.

Når du klager på en feil på en bygningsdel som har oppnådd en betydelig alder og dette er beskrevet i prospekt eller tilstandsrapport så gir ikke dette deg noen god sak.

Det skal da veldig mye til for at dette blir regnet som en juridisk grunn og gir deg rett til erstatning.

Det betyr at folk som klager på store feil som bad som må pusses opp, drenering som må skiftes og tak som må skiftes ut selvsagt opplever dette som vesentlig feil. Fordi det er kostbart.

Men det trenger ikke å være juridisk grunnlag for å bygge opp en god sak mot selger.

Derfor er ikke boligkjøperforsikringen dårlig bare fordi en slik sak ikke fører frem.

Boligkjøperforsikring er ingen skadeforsikring.

Den erstatter ikke alle feil du måtte finne på boligen.

Det er en rettshjelpforsikring som bistår kjøper i en evt. sak han måtte ha mot selger hvis kjøper har kjøpt en bolig som faktisk har en juridisk feil og mangel.

Da er forsikringen god å ha.

For selger har normalt en eierskifteforsikring og er derfor representert med profesjonell bistand. Boligkjøperforsikringen er kommet på markedet for å gi kjøper muligheten til enkelt å bli representert av profesjonelle. Slik at begge parter har god juridisk bistand.

Derfor er min påstand at boligkjøperforsikringen er god, når det er juridisk behov for den.

Les mer her om hva boligkjøperforsikringen dekker.

Må du ha den?

Det er et helt annet spørsmål og jeg mener dette kommer an på hvor god kompetanse du har på kjøp og salg av bolig.

De fleste har dekt en viss form for rettshjelp gjennom sin innboforsikring og det vil gi dem dekning for en viss andel av advokatutgifter i slike situasjoner.

Brukt riktig (og gitt av saken ikke går for lenge) vil dette for mange være en god løsning.

De som har tatt saken sin til høyesterett med salærer i 100 tusenkronersklassen er nok godt fornøyd med at de betalte de 10-15.000,- for boligkjøperforsikringen sin.

Jeg kjøper ikke boligkjøperforsikring, fordi jeg kan å lese boligsalgsrapporter, prospekter, tegninger og vet hva jeg kan forvente. Jeg forventer ikke å klage. Jeg forventer å finne skjulte feil og mangler når jeg kjøper en brukt bolig. Det er forventet. Da vil jeg uansett ikke hatt grunn for å klage.

Kan du lite eller ingenting om bolig så kjøper du den forsikringen for å være sikker.

Det er jo som med andre forsikringer. Hvor ofte har du bruk for dem?

Du håper jo at du ikke får bruk for den delen av forsikringen som gjelder for brann.

Men du er jo glad du har den hvis det skulle skje.

Eierskifteforsikring.

Er den andre delen av problemstillingen.

Det er heller ingen skadeforsikring. Det er også noen kjøpere som tror at når selger har tegnet eierskifteforsikring så er de som kjøpere forsikret mot feil og mangler.

Det kunne ikke vært lengre fra sannheten.

Dette er ikke en forsikring for kjøper. Dette er en ren forsikring for selger.

Dette er også en rettshjelpforsikring, men den sikrer også selger mot de eventuelle skjulte feil og mangler som er i boligen de selger.

Her er det lett å gå et entydig råd.

Eierskifteforsikring skal du benytte i 100% av tilfellene når du selger en bolig som er eldre enn 5 år.

Dette er en veldig god forsikring og den gir selger total sikkerhet mot alt annet enn juks og fanteri på egen hånd. Med det mener jeg at den dekker absolutt alt som måtte bli krevd av deg ifbm. et boligsalg, så lenge du ikke lyger og holder ting skjult fra kjøper og forsikringsselskap.

Det betyr at du som selger skal være ærlig og informere om alt du vet og fylle ut egenerklæringsskjemaet riktig.

Når det er gjort er du sikret. Forsikringen er god og du bør tegne den.

Jeg har alltid hatt eierskifteforsikring på alle eiendommene (og leilighetene) jeg har solgt privat. Noen tror ikke de trenger dette på leiligheter.

Det er bare tull. Du kan komme i like stort ansvar der, selv om summene ofte kan være mindre enn på eneboliger. Jeg bruker ikke tid på å gå i detalj på dette, for dette er egentlig så enkelt som at du bør ha denne forsikringen.

Jeg la inn et lite forbehold om at boligen er eldre enn 5 år. Det er fordi bustadoppføringslova hjelper deg hvis det skjer noe mens det er garanti på nye bygg.

Det bustadoppføringslova derimot ikke hjelper på er idioter.

Når jeg var megler kalte vi ofte eierskifteforsikringen for idiot-forsikring.

I den forstand at du som boligselger slipper å forholde deg til kjøpere som er idioter.

Uansett hva kjøper måtte påstå eller kreve så har du et selskap som skal besvare dette.

Dette er verdt alle pengene i seg selv.

For la, det være sagt, noen av dere vil støte på idioter. For de er over alt i samfunnet og da vil de selvsagt dukke opp som kjøpere også.

Idioter er alt fra advokater til lærere, via meglere og ingeniører.

Det handler ikke om yrke.

Det handler om personlighet.

Og stort sett de fleste idiotene er blottet for selvinnsikt og tror de kan alt. Et felles trekk er at det er utrolig slitsomt å forholde seg til dem.

De kan godt kjøpe den 3 år gamle boligen din. Har du ikke eierskifteforsikring da, så må du forholde deg til idioten, selv om han egentlig ikke har en sak.

Bare så det er sagt.

Jeg har også tegnet eierskifteforsikring på salg av nybygg....

Livet er for kort til å bruke tid på idioter.

Da er vi kommer til slutten her og la meg bare få sagt en viktig sak her på slutten.

Hva som er en juridisk feil og mangel på en bolig i Norge er en stor og kompleks problemstilling og veldig ofte vanskelig å avgjøre.

Ekspertene er sjelden enige de heller, så jeg forsøker ikke å skape et bilde av at dette er sort hvitt.

Snarere tvert i mot. Det jeg prøver å gjøre er å heve listen for hva det skal klages på, så man kunne brukt rettssystemet på det som faktisk er interessant å avklare og samtidig gi deg som leser dette litt kjøtt på beinet til når du skal bestemme deg for om du vil ha slike forsikringer.

Nå har norske myndigheter bestemt seg for å endre avhendingsloven og vil gjøre det vanskeligere å fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og mangler. Jeg er ikke spesielt imponert over arbeidet eller prosessen som er gjort i forbindelse med dette. De fjerner muligheten til å bruke §3-9. Samtidig legger de inn en minstegrense på kr. 10.000,- og sier at alt under det kan det ikke klages på.

Så mener de at nå skal det klages mindre enn før.

Jeg tror det motsatte skjer og jeg ville ihvertfall aldri solgt en eiendom uten å tegne eierskifteforsikring i fremtiden.

Nå er dette så nytt at jeg kan ikke skrive noe mer om hvordan dette vil fungere i praksis, men man fjerner plutselig all erfaring fra rettspraksis med dagens regler og dette tror jeg blir et uendelig kaos av klagesaker og rettsaker.

De eneste som kommer til å tjene på dette er advokatene.

Jeg tror vel egentlig ikke behovet for rettshjelpforsikring ifbm. en eiendomshandel blir mindre i fremtiden.

Velger du å stå uten, så gjør du dette på eget ansvar 😊

Visste du at jeg har skrevet 2 bøker om utleie?
Vil du lese mer om eiendom og utleie så bør du kjøpe bøkene, som finnes i nettbutikken her - Utleieguiden