Hvilken utleiebolig skal du kjøpe?

For noen betyr det hvilket prosjekt skal jeg kjøpe i?

For andre betyr det hvilken type bruktbolig skal jeg kjøpe og bør jeg kjøpe 2-roms eller 3-roms?

Disse spørsmålene er det mange som lurer på når de skal investere i en utleiebolig.

Jeg har skrevet noen ord om det.

For mange som har lest om hva jeg har gjort (utleie av helt ny leilighet) så er spørsmålet relatert til hvilket prosjekt de skal kjøpe i, eller hvilken bydel de skal kjøpe i.

Jeg tenker at dette spørsmålet er ganske universelt og fortjener et litt lengre svar.

Jeg har ikke noe imot spørsmålene som kommer, snarere tvert imot, jeg synes det er veldig hyggelig at dere spør og at jeg kan (prøve å) bistå, men dette er ikke et spørsmål med en enkel fasit.

Dette trenger ikke egentlig handle om hvilket prosjekt man skal kjøpe i, det kan like gjerne være hvilken utleiebolig man skal kjøpe.

På samme måte som man bør gjøre sine egne vurderinger før man kjøper aksjer så bør man gjøre egne vurderinger før man kjøper eiendom.

REKLAME for egen bok:
Vil du lese mer om eiendom og utleie kjøp boken min, som finnes i nettbutikken - Utleieguiden

Ikke lytt til første og beste råd, eller noe du har hørt fra noen.

Ihvertfall ikke uten å gjøre dine egne vurderinger. Og vurder hvem du hører på. Veldig mange uttaler seg om boligmarkedet i Norge uten at de egentlig har peiling. Ofte med en så skråsikker tone at du ikke kan høre det på dem at de egentlig ikke kan det de uttaler seg om. Veldig mange føler seg kompetent på bolig i Norge fordi de eier egen bolig. Det er ikke nok.

Når jeg får spørsmålet - hva skal jeg kjøpe - så får dere ikke noe konkret svar.

Jeg vil ikke anbefale konkrete eiendommer/ prosjekter.

Det blir som å anbefale aksjer.

Hver og en må gjøre sine egne vurderinger. Jeg vet ikke hva som passer for deg, for jeg kjenner verken dine avkastningskrav, din kompetanse eller din arbeidsmoral. Så hver og en må finne ut hva som er best for deg.

Det jeg derimot kan gjøre er å gi dere noen råd om hva dere bør vektlegge i en slik vurdering. Og svare på helt konkrete spørsmål når du evt. tar kontakt 😊

Flere vurderer å gjøre som jeg gjorde nemlig å kjøpe en helt ny prosjektert leilighet for å starte med utleie av den. Så har de funnet et område eller et prosjekt som er rimeligere enn resten av byen. Da er den naturlige første tanken: «Jeg vil kjøpe i prosjektet Tyttebærskogen for der er det rimelig.» Det får jeg høre en del.

Se for deg at Tyttebærskogen ligger på en slette ca. 3 km. utenfor nærmeste sentrum og det er billigere enn Centrum Park som ligger ganske nært nærmeste sentrum.

Tyttebærskogen er ikke nødvendigvis en dårlig beliggenhet, men det er en litt ukjent beliggenhet, litt lenger fra nærmeste sentrum.

Det spørsmålet du bør stille deg da er om det kanskje er en grunn til at det ene prosjektet er billigere enn det andre?

De fleste har hørt Olav Thons kjente mantra

Beliggenhet Beliggenhet Beliggenhet

Og det er en grunn til det.

Og la det ikke være noen tvil - det gjelder fortsatt. Spør du meg er det viktigere enn noen gang. For fremover bør du også hensynta hvor kollektivtrafikken går og hvor det er mulig å bo mest mulig bærekraftig og miljømessig. Den kommende generasjonen kommer til å bry seg om det når de skal bosette seg. Alt tyder på det. Og den kommende generasjonen kommer ihvertfall ikke til å være mindre aktiv på leiemarkedet.

Så kan du stille deg spørsmålet - hvor ønsker de som leier bolig å bo i dette området?

Hvor er det mest vanlig å leie ut?

Hvilket område får du mest i leieinntekt?

Dette finner du ut ved å lete på Finn og gjøre research i de aktuelle områdene du vurderer.

Hvor er studiesteder? Hvor går det mest buss/ tog? Hvor er de store arbeidsplassene?

Hvilke områder er spennende utviklingsområder?

Kjenner du noen områder som er undervurdert?

Etc.

Eiendom er lokalkunnskap - du bør kjenne området du skal investere i, hvis ikke kan du finne en lokal megler som du kan stole på og få råd fra.

For Trondheim som jeg kjenner og jobber i, så er det veldig klare skiller på bydeler og leienivåer. Det finnes alltid unntak, men den røde tråden er enkel å finne. Du får den ikke av meg, det er din jobb som kommende eiendomsinvestor å finne. For hvis du ikke finner ut av det, så er jeg usikker på om du bør begynne med utleie.

Ihvertfall ikke alene.

Det kan kanskje høres hardt ut, men det er godt ment.

Det å vite hvilke områder man kan og bør kjøpe eiendom for utleie i er første steg - som man bør klare å finne ut av selv.

Jeg påstår ikke at Tyttebærskogen er et dårlig kjøp. Det kan være priset lavt fordi det er et ukjent område. Kanskje vil det stige mer enn andre områder?

Kanskje er det en undervurdert eiendom? Kanskje blir det kjempepopulært å leie der?

Men det er slike vurderinger du må gjøre selv.

Hva tror du leieinntektene er/blir i det området du har tenkt å kjøpe.

Er det mye annen lik bebyggelse i området så er det lett å finne ut av det, hvis ikke må du gjøre et anslag.

Dette handler om risiko. Og risikovurdering. Noen vil ta større risiko enn andre.

Du må selv vurdere hva du ønsker å gjøre og hvilket nivå du skal legge deg på.

Du kan tjene mer på å kjøpe undervurdert eiendom som du selv kan oppnå høyere leieinntekter på enn andre tror, men du kan også bomme og få mindre enn du hadde tenkt. Uprøvd er høyere risiko, men også potensiell høyere oppside.

Akkurat som med aksjer.

Min erfaring er at jo dyrere et område er jo mer attraktivt er det og jo sikrere er det å få leid ut. Samtidig er de dyreste områdene ofte så kostbare at det ikke lønner seg å kjøpe for utleie der. Så det handler om å finne den beste kombinasjonen av kjøpesum/ leieinntekter. Da må man gjerne lete litt. Og regne på noen eiendommer.

For å sammenligne ulike eiendommer er det en enkel måte å regne på. "Proffene" kaller det å beregne netto yield.

Da regner man avkastning på den absolutt enkleste måten for å holde finansiering og rente unna regnestykket. Netto yield: leieinntekt minus driftskostnader delt på kjøpesum for å finne %-vis avkastning. Denne måten brukes ofte med næringseiendom og for å sammenligne ulike investeringer med hverandre.

La oss si at du har en eiendom som koster kr. 3.000.000,- Fellesutgifter er kr. 2000,- pr. mnd. = kr. 24.000,- pr. år.

Diverse andre utgifter (kom. avgifter, vedl.hold, administrasjon etc.) = kr. 24.000,- pr. år.

Leieinntekter er kr. 18.500,- pr. mnd. = kr. 222.000,- pr. år. Yield blir da følgende regnestykke

Leieinntekter - Årlige kostnader delt på kjøpesum *100 = 5,8%

222.000,- - 48.000 (24.000,- + 24.000) = 174.000,-

3.000.000

Netto yield på denne eiendommen er da 5,8% Eiendommen yielder 5,8% sier mange da. Hvis en annen eiendom yielder 8,4% så er den da bedre. Den yielden får du i overnevnte regneeksempel hvis leieinntektene f. eks. var 300.000,- istedenfor 222.000,- Så for at yielden skal gå opp må enten leieinntektene være høyere, kostnadene lavere eller kjøpesummen lavere. Eller alle tre - hvis du har funnet jackpoten.

Netto yield er ikke det samme som ROI (return on investement) eller ROIC (return on invested capital) på en eiendom når du tar opp lån - Altså egenkapitalavkastningen din. Den blir da høyere ved lån, fordi du da i praksis gearer investeringen. Noe som er helt normalt ved investering i eiendom.

Dette er en enkel måte å bruke for å sammenligne ulike eiendommer. Og ved å sammenligne på denne måten kan du finne ut om Tyttebærskogen eller Centrum Park gir best avkastning. Ulike investorer har ulike krav til hvilken yield de ønsker å ha for å investere i en eiendom.

Hva er ditt avkastningskrav?

La det være sagt med en gang.

Det er utfordrende å finne nye boliger i Norge som gir gode regnestykker for utleie hvis du forventer at det skal gå i pluss fra dag 1, men det er mulig. Vel, det var ihvertfall utfordrende inntil det ble "gratis" å låne penger. Nå er det plutselig blitt litt enklere. Og selv om jeg personlig tror vi skal ha lave renter lenge så ville jeg ikke basert alle kalkylene mine på dagens rente. Men du kan glemme å regne på 6% - det vil ikke skje, for da har AS Norge stoppet opp for lenge siden.

Du kan f. eks få fastrentelån idag på rundt 2% i noen banker og da bør det være mulig å finne eiendom som kan fungere som utleiebolig, hvis du er ute etter det.

Den mest klassiske (og beste) måten å gjøre det på er å finne en eiendom du kan (primært lovlig) endre så du får satt inn ekstra soverom.

Jeg er inne på lovligheten for også her må du vite hva du holder på med. Trondheim Kommune har f. eks. nå lagt begrensninger på hyblifisering i enkelte sentrumsnære områder (Møllenberg, Rosenborg, Bakklandet etc.). Da er det pr. definisjon ulovlig å etablere ekstra soverom uten søknadsprosess. Om andre byer har slike regler vet jeg ikke, men det må du sjekke ut før du kjøper.

Litt slitne objekter som andre ikke ser mulighetene i, men som du ser muligheter i. Ikke nødvendigvis totaloppussingsprosjekter, men noe som ser verre ut enn det er kan være optimalt.

Kanskje kan kjøkkenet flyttes til stuen og frigjøre et rom som blir et ypperlig soverom?

Kanskje er det en stor bod/garderobe som faktisk har vindu og ingen har tenkt på å bruke det som soverom?

Merk at er det bod på den opprinnelige plantegningen så er det søknadspliktig å gjøre om til soverom. For bod er ikke beregnet for varig opphold.

Ser du muligheter på denne planløsningen?

Skal du kjøpe 2- roms, 3- roms eller 4- roms da? (Jeg forutsetter her at alle vet forskjellen, men tallet angir soverom + stue, så en 3- roms har 2 soverom og 1 stue etc.) Vel, det kommer an på hvor mye arbeid du vil ha med eiendommen og hvilken type utleie du vil drive med.

Det å ta betalt pr. rom gir tradisjonelt best avkastning. Men det er også mest arbeid.

Det er forskjell på å leie ut en 3- roms som en hel leilighet og å leie ut begge rommene i den 3- romsen som hybler (eller rom i bofelleskap/bokollektiv - som er den nye benevnelsen på Finn). Leier du ut hybler må du finne ny leietaker for det ene rommet når den ene sier opp i stedet for å at du skal finne ny leietaker for hele leiligheten. Og da bor det allerede en annen leietaker i leiligheten på et ene soverommet og den nye som vil leie vil kanskje være skeptisk til å bo med noen hen ikke kjenner. Det finnes selvsagt en måte å løse dette på så hybelboer selv må skaffe ny leietaker, men jeg prøver å få frem forskjellen i prinsippet.

Leier du ut hele 3- romsen samlet så har du kun 1 leiekontrakt og en motpart og det kan gjerne være et par som da leier. Det er enklere og gir mindre arbeid, men ofte litt mindre husleie.

I forlengelsen av at det å ta betalt pr. rom gir best husleie, så vil jo naturlig nok flere rom gi høyere avkastning, men også ofte mer slitasje. Igjen kommer risikoen inn i bildet. For det er også en større sjanse for at du kan stå uten leietaker på et av rommene i perioder. Ledighet ødelegger din totale avkastning veldig.

Driver du med boligutleie må du tilstrebe en ledighet så nært 0 som mulig.

Så tilbake til spørsmålet om hva som er best av 2,3 og 4- roms? Det er ingen fasit og etter å lest det jeg skriver regner jeg med at du nå har skjønt at det er opp til deg og hvor mye arbeid du vil legge i det. Er det noe vesentlig jeg har glemt her? Send meg gjerne en melding eller legg igjen en kommentar på siden her. Jeg ønsker at flest mulig skal få lært mest mulig om eiendomsinvestering, så jeg tar gjerne imot innspill.

Da er det bare for deg å sette deg ned foran Finn og regne på ulike boliger og se om du kan finne den rette eiendommen for deg. Så du kan begynne på trappen opp mot økonomisk frihet 😉