I dybden på en av mine utleieleiligheter

Idag skal jeg ta dere med ned i detaljene på en av mine utleieleiligheter og vise frem alle tall og hvor mye (hvor lite egentlig) arbeid jeg har lagt ned på denne leiligheten. Så kan du selv vurdere om du synes dette er en god investering eller ikke. Ville du vært fornøyd med dette, eller vil du ha mer avkastning og kanskje også litt mer jobb? Blogginnlegget skal handle om Peder Falcks veg 18C, eller Liljendal II leilighet 3104, som den het på prosjektnivå når jeg kjøpte den i 2016.

Jeg har tidligere skrevet om hvordan jeg startet med utleie, og det kan du lese om her og jeg har tidligere skrevet om hva du må tenke på og hvilke spørsmål du må stille deg selv i forhold til hvilken utleiebolig du bør kjøpe deg og det kan du lese her.

Derfor går jeg ikke inn på dette nå.

REKLAME for egen bok:
Vil du lese mer om eiendom og utleie kjøp boken min, som finnes i nettbutikken - Utleieguiden

Men jeg skal ta dere med på veien frem til jeg kjøpte denne leiligheten og litt av bakgrunnen for hvorfor jeg kjøpte akkurat denne, for det sier litt om hvorfor jeg kjøper nye leiligheter. Det mener jeg kan være litt greit å vite litt om. Historien om denne leiligheten starter faktisk med min forrige leilighet. Jeg hadde drevet med utleie av 1 leilighet i ca. 9 år før jeg endelig skjønte at jeg både kunne (og burde) øke med en til. Det var ikke noe spesielt som hadde skjedd i økonomien min. Det handlet om tankesett. Jeg hadde blitt skilt sommeren 2012 og det var en wake-up call. Jeg tok meg sammen og tok tilbake det tankesettet som hadde brakt meg resultater tidligere. Jeg hadde da egentlig vært fastlåst i det tradisjonelle hamsterhjulet med huslån, billån og alt for høye levekostnader i en god del år. Image is everything.

Alt av sparing var lagt på hylla og jeg hadde glemt å tenke stort. Når jeg nå hadde "våknet" så snakket jeg med banken og fortalte om mine planer og la frem tall for ulike leiligheter jeg hadde regnet på. Rådgiveren min var enig. Her var det bare å kjøre på. Det skal sies at denne sommeren var boligmarkedet dårlig i Trondheim, det gikk tregt og prisene hadde fått seg en liten dupp. Det var triggeren for meg.

- Når andre ikke vil kjøpe, da vil jeg gjerne kjøpe.

Jeg var aldri i tvil om at denne duppen var midlertidig. Slike kortere perioder med ustabilt marked hadde vi hatt jevnlig siden jeg begynte å jobbe med eiendom i 1999. Ikke alle merker dem, men de er der. Noen større enn andre. Felles for dem er at de ikke varer over tid. Jeg kjøpte meg en 2- roms leilighet på 45 kvm. på Voldsminde i Trondheim, rett øst for sentrum og noen få hundre meter unna Solsiden. Her ligger det murblokker fra 1946 med stort sett bare 2- roms, ispedd noen 3-roms. Jeg har alltid likt området og har egentlig ønsket å kjøpe meg en leilighet her helt siden de kostet 500.000,- Det gjorde de i 2000. Nå var det gått noen år siden det og kjøpte jeg leiligheten for 2.000.000,- (og det var faktisk rimelig på det tidspunktet). Omkostningene var ca. kr. 52.000,- Jeg lånte 2.000.000,- og betalte omkostningene med EK.

Ja, jeg lånte 2 mill. og brukte kun 50k i EK.
Feige lag?
Neida, jeg hadde bare ledig sikkerhet i min første leilighet - dere husker den? 
Den som bare sakte men sikkert hadde blitt nedbetalt.

Første overraskelsen kom når jeg skulle leie den ut. Jeg var vant med den nye leiligheten på Rosenborg Park og der var det alltid rift om hvem som skulle få leie, så jeg kunne velge leietaker. Når jeg tilbød leiligheten til noen så var det aldri noen som sa nei. Nå var det mange som ville komme på visning, jeg valgte ut noen og ga de beskjed om at de kunne få leie. "Takk, men de måtte tenke på det". De var litt usikre på strømforbruket og det med internett etc. Dette var en ny erfaring. Leiligheten lå i 1. etasje og vinduene var gamle, så det var riktig at den kunne oppleves som trekkfull, men dette hadde aldri vært noe tema for leietakere før. Det gamle bygget hadde selvsagt ikke lagt inn fiber. Det var internett der, men av typen som mindre bredbåndsselskap leverer gjennom gamle koax kabler for TV og leietaker måtte ha eget abonnement (på nye leiligheter er dette inkludert i husleien).

Potensielle leietakere rynket på nesen.

Jeg fikk leid den ut til den summen jeg skulle ha, men jeg hadde aldri hatt så mange visninger og jobbet så mye for å leie ut en leilighet før. Leieforholdet varte ett år og så skulle leietaker flytte. Samme prosess igjen. Noen måneder ut i leieforholdet, ca. 6-7, når vi var kommet til vinteren, så fikk jeg beskjed fra leietaker om at de kom til å si opp når kontrakten ga dem tillatelse til å gjøre det og flytte neste sommer, med mindre jeg gjorde noe med vinduene. De hadde så høy strømregning at de ville ikke bo der hvis den ikke ble redusert. Heldigvis så sa de ifra, i motsetning til hva mange ville gjort. De trivdes der og ville egentlig ikke flytte, men de hadde ikke råd til så stor strømregning oppå husleien. Jeg bestilte håndverkere og skiftet vinduene. Strømregningen gikk ned. Jeg fikk beholde leietakerne, men det kostet meg 40.000,- Men da begynte jeg også å tenke litt rundt de økte kravene leietakerne stilte. Jeg oppdaget at dette ikke var et enkelt tilfelle, det var ting som tydet på at dette kunne utvikle seg til en trend. Så jeg begynte å se meg om etter noe nytt. En ny leilighet. Jeg brukte fortsatt svært mye tid på jobb og jeg mente at utleie skulle være enkelt og lite tidkrevende. Dippen i markedet var for lengst over så disse leilighetene begynte å gå for 2.300-.2400' igjen, hvilket gjorde at jeg ville sitte igjen med litt ekstra EK hvis jeg solgte den. Forsommeren 2016 mens jeg og Eva (min daværende samboer- nå kone) var på ei langhelg i Stockholm, så jeg en boligannonse for et nytt prosjekt, rett ved Sirkus Shopping. Dette er et område som ligger litt lenger øst for Voldsminde, men fortsatt ganske sentrumsnært. Kjøpesenteret Sirkus Shopping var nytt, men ellers i nærområdet rundt var det mest industri før rekkehusene og eneboligene omkranset området litt lenger bort. Jeg visste at det ble jobbet med langsiktige planer for området. Dette området skulle gjennom en stor transformasjon og industrien skulle bort og det kom til å bli boliger og kontorbygg etc. I tillegg lå dette området an til å kunne bli et knutepunkt for buss etc. Togstasjon var også planlagt rett ved.

Jeg fant en 2- roms studioleilighet med egen hems/ kontor løsning. En veldig fin leilighet. Pris: 2.380.000,- Omkostninger: 19.920,- Lave fellesutgifter, kr. 1.388,- pr. mnd.

Perfekt leilighet for utleie - for meg

Null vedlikehold. Fiber internett, TV og lave strømutgifter. Ringte megler og sa at denne vil jeg ha. Fikk reservert den. Snakket med banken og fortalte at jeg kom til å bytte leilighet. Det var OK. Fylte ut kjøpetilbud så snart jeg var kommet hjem og leiligheten var min. Totalt forbrukt tid fra jeg så annonsen til jeg hadde kjøpt leiligheten ca. 1 time.

Dette var som sagt i mai 2016. Hva skjer etter dette og hvor mye tid bruker man før den er ferdig? Veldig lite. Du må signere kjøpekontrakt. Det tar meg 30 minutter, hvis man tar med å lese gjennom kontrakten og signere den.

Neste spørsmål som dukker opp handler om tilvalg. Hvor mye skal du legge til på utbyggers til tider omfattende tilvalgsliste? Mitt råd generelt er å bruke minst mulig penger på tilvalg, men gå gjennom alternativene og vurder. På akkurat denne leiligheten ble det brukt mye mer enn jeg generelt anbefaler, så ikke ta disse tallene som et råd.

Dette er et unntakstilfelle, men jeg ønsker at dere skal få full innsikt.

Noen ganger er det detaljer eller andre deler som det kan lønne seg å betale for. Husk at nye prosjektleiligheter ofte leveres uten garderobeskap, belysning og solskjerming. Så du må ha med i ditt budsjett at du må kjøpe inn dette får du kan begynne med utleie. Du kan sikkert "tvinge" eller dytte ansvaret for garderobeskap over på leietaker, men jeg synes det er dårlig service og jeg setter det alltid inn i mine leiligheter. I denne leiligheten var det en spesiell planløsning som gjorde at jeg valgte å legge til ekstra i downlights med dimmer og andre detaljer på elektro som gjorde at tilvalgskostnadene ble større en jeg normalt bruker å legge til, i tillegg er denne leiligheten i 1. etasje og den har en stor terrasse utvendig som jeg valgte å få levert med royalimpregnerte terrassebord. Dette koster en del der og da, men da er jeg samtidig spart for fremtidig vedlikehold av denne. Totale tilvalgskostnader her kom på kr. 40.906,-

Jeg opererer normalt med et budsjett på ca. kr. 25.000,- i tilvalg. Den spesielle planløsningen på denne leiligheten gjorde at solskjermingen ble dyrere enn normalt og jeg brukte ca. kr. 39.174,- for å klargjøre den til utleie. Totalt hadde jeg da brukt kr. 2.400.000,- innen denne var klar for utleie.

Fortsatt veldig greit, siden omkostningene ville kostet meg over 62.000,- hvis dette var en brukt bolig.

Jeg brukte litt tid på å vurdere ulike tilvalg og gjøre disse mindre innkjøpene, så la oss si at jeg brukte 3-4 timer på dette fra jeg kjøpte og frem til overtakelsen. Det er ca. 2 timer pr. år. Sommeren 2017 solgte jeg den brukte leiligheten jeg fortalte om over for kr. 2.700.000,- Da hadde jeg brukt 200.000,- på å pusse opp store deler av leiligheten før salget, men jeg fikk da rekordpris i det strøket (leilighetene der selges idag igjen for kr. 2.300-2.400') Det er uansett et tankekors at jeg fikk 2.700.000,- for en brukt leilighet, mens jeg kunne kjøpe en helt ny leilighet for kr. 2.300.000,- Totalt ble regnestykket at jeg satt igjen med ca. 440.000,- i EK etter skatt og omkostninger. Da har jeg tatt med nedbetaling av gjeld på ca. 50.000,- pr. år. som var avdragsprofilen på den leiligheten. Så 52.000,- i EK var blitt til 440.000,- på 4 år.

Det er ca. 71% avkastning på egenkapitalen pr. år det. Jeg synes det er ganske bra på 4 år.

Så er det alltid noen som vil si at jeg ikke skal ta med prisstigning i regnestykket? 
Hvorfor ikke?
Tar du ikke med verdiutviklingen på aksjene dine?  
Tar du kun med utbytte? 
Endring av eiendomsverdiene er en del av eiendomsmarkedet og det er riktig at man ikke kan spå endringene, men de er der. 
Og selv uten prisstigning ville jeg hatt 40% årlig avkastning på utleien av den leiligheten på 4 år.
Jeg synes også det er ganske bra.

Tilbake til Liljendal. Jeg satt med en god del EK tilgjengelig, for leiligheten var ikke ferdig før 2018.

Hvorfor solgte jeg sommeren 2017? Jeg synes markedet var usedvanlig hett og trodde ikke at dette skulle vare evig (jeg snakker om midlertidige svingninger - ikke noe mer), så jeg valgte å safe inn gevinsten min. Jeg ville selge denne leiligheten i juli, midt i fellesferien når alle studentene får vite at de kommer inn på studier i Trondheim. Den nye leiligheten skulle være ferdig i juni 2018 og da måtte jeg evt. solgt i mai året etter, det ønsket jeg ikke.

Dette er ikke ment som skryt, selv om jeg traff godt med timingen. Det er for å fortelle deg hvordan jeg tenker. Noen kan lære noe av dette, men det betyr ikke at det er direkte overførbart til alle situasjoner. Pengene var i banken helt til boligmarkedet i Oslo ramlet høsten 2017 og Selvaag Bolig aksjen (SBO) fulgte med ned i dragsuget. Det var for meg en helt klar kjøpsmulighet og jeg kjøpte aksjer for denne EK'en. Når boligmarkedet normaliserte seg fikk investorene (igjen) troen på SBO og aksjen steg ca. 35% frem til våren 2018. Jeg solgte, tok ut innskuddet (som skulle inn i den nye leiligheten) og beholdt gevinsten videre i aksjemarkedet.

I februar 2018 la jeg ut en utleie annonse på Finn, som kostet kr. 499,- Jeg fikk 3 henvendelser raskt og valgte å gå videre med en av dem. De ville leie og jeg skrev så husleiekontrakt med et par som skulle flytte til Trondheim den kommende sommeren. De var ikke i Trondheim og jeg hadde uansett ikke kunnet gjennomføre noen visning. Jeg leier ut basert på tegninger og 3D bilder. Det går helt fint. Tidsforbruk; 1 time på annonse, 1 time på å håndtere henvendelser og 1 time på å skrive kontrakt. Merk at jeg har gjort dette før, og mange ganger, så beregn litt mer tid hvis du er ny på dette.

Da var alt klart og det var bare å vente på overtakelsen. Ca. 1 måned før leiligheten er ferdig blir du kalt inn til en ferdigbefaring. Da går man gjennom hele leiligheten for å se at alt er som det skal være, mange utbyggere lar en takstmann gjøre dette, mens andre gjør dette selv. Tidsforbruk ca. 1 time. Så når leiligheten er ferdig blir du kalt inn til en overtakelsesforretning, også den tar ca. 1 time. Da får du nøklene og leiligheten er klar for innflytning. Her kommer detaljene inn. Og detaljene er viktig for å spare marginer og tjene mest mulig. Når denne dagen kommer så er jeg ferdig med alle forberedelser og alt er klart, så leietaker tar over samme dag eller dagen etter. Jeg har altså leieinntekt fra samme dag som jeg har tatt over. Her hører jeg om flere som tar over nye leiligheter, og så senere skal de lage annonse og så skal de finne leietaker og så til slutt skal de avtale overtakelse litt frem i tid for det er ingen som vil flytte inn imorra. Uker og noen ganger måneder går på dette. Det er ikke noe jeg anbefaler for du taper rett og slett penger på dette. Det er ikke så store marginer på dette, så du trenger hver uke og hver måned med leieinntekt. Det er ingen grunn til at du som eiendomsinvestor og utleier ikke skal ha dette klart lenge før du overtar din nye leilighet. Vær proff. Vær forberedt. Det lønner seg alltid. Gjennomgangen (innflyttingen) med ny leietaker tar også ca. 1 time. Da forklarer jeg det tekniske rundt ventilasjon, aqua-stop, komfyrvakt etc. som nye leiligheter har, viser dem boden etc. Så leietaker skal bli mest mulig selvstendig og trygg med den leiligheten de skal flytte inn i. Ikke stress her. Bruk den tiden som er naturlig for at leietaker skal føle seg ivaretatt. Det tar ca. 1 time. Etter dette har jeg vært i leiligheten 2 ganger for å skifte filter på ventilasjonen. That's it. Så når leietaker nå skulle flytte etter 2 år i Trondheim så var det ny Finn annonse, kr. 499,- Annonsen brukte jeg 30 minutter på å modifisere siden sist gang jeg brukte den (for dette ligger lagret på min Finn bruker), men jeg kostet på meg nye bilder tatt av fotograf, kostnad ca. kr. 2.500,- En time for bildetaking siden jeg valgte å være tilstede selv. Så har jeg vært der på 2 visninger og håndtert en del Finn henvendelser. Totalt tidsbruk 3 timer. Nå er leiligheten overlevert til nye leietakere som forhåpentligvis vil trives like godt som de forrige og bo dere i flere år.

Leiligheten er nå verdt ca. 2.750.000,- - Opp kr. 350.000,- i verdi. Lån ca. 1.900.000,- - Nedbetalt med kr. 100.000,- på 2 år. Økning EK på 2 år - kr. 450.000,-

Jeg synes dette er godt nok, mtp. hvor mye arbeid jeg har lagt ned i dette. Jeg ville aldri klart å få så mye igjen for pengene mine i aksjemarkedet.

Andre ville sikkert klart det. Det handler om kunnskap og om guts. Jeg har ikke mage til å gire opp aksjeinvesteringer.

Jeg kunne sikkert klart å fått til ganske god avkastning på EK'n siden 2018 og frem til idag, bare på å ha hatt pengene i aksjefond, men jeg tror ikke jeg ville fått til det samme som i dette tilfellet. Og mitt regnestykke skal uansett ikke gjøres opp nå. Denne skal beholdes i all overskuelig fremtid. Andre har et evighetsperspektiv på sine aksjeinvesteringer. Jeg har det på de leilighetene jeg nå kjøper. Denne leiligheten skal nedbetales til 60% belåning, så får den avdragsfrihet og jeg skal bruke overskytende cash flow til å bygge EK til neste prosjekt eller til økte andeler i MySpot Living.

Det er flere måter å sette opp regnestykket og nøkkeltall for en slik leilighet.

Felles for mine måter å gjøre det på er at dette ikke er ment som helt eksakte regnestykker for ligningen etc. Du kan trekke fra deler av av inntektene hvis du leier ut delvis møblert etc. Dette er for å lett se hvordan økonomien blir.

I det siste eksempelet over her ligger det inn avdrag i lånekostnadene og dette er kun for å sjekke at prosjektet går i pluss likviditetsmessig. Det blir ca. 16.500,- til overs på slutten av året i viste eksempel med 2,5% rente. Da er det betalt ca. 47.000,- i avdrag. Nå med dagens rente ser det selvsagt veldig mye bedre ut, men jeg synes ikke det er noe poeng i vise det. Renten vil gå opp igjen, selv om jeg ikke tror vi får tilbake det gamle "normale rentenivået". Viktig å merke seg i det enkle eksemplet at skatt ikke hensyntatt her, men det er heller ikke rentefradrag og differansen mellom dette er ikke veldig stor. Men jeg må vite at det kommer litt ekstra skatt. Jeg har hatt restskatt i snart 15 år. Det er tvungen sparing og jeg kan bruke pengene jeg tjener året før og sørge for at de får bedre avkastning enn å ligge i forkant på skatten. For meg har det fungert bra, men la det være klart; Løpende direkte avkastning på slike leiligheter ligger ikke på mer enn 2,5 - 4% hvis du regner på leieinntekt/kjøpesum. Så nøkkelen her er hvor mye EK du må bruke i investeringen. Og jeg vil anbefale alle å lete godt for å prøve å finne objekter som kan gi mer i direkteavkastning enn dette, hvis dere skal starte opp. Hvis ikke vil du bruke mye tid på å bygge deg opp til å kunne kjøpe flere. Men det kan jo være du er i min situasjon og bruker nok tid på jobben din så du ønsker at utleie skal være enkelt. Da er dette løsningen. Dette er enkelt.

Kort versjonen er at en slik leilighet betaler ned kr. 50.000,- på lånet ditt hvert år. Så kommer prisstigningen på toppen som en bonus.

Og prisstigningen er et stort spørsmålstegn i bransjen. Tror jeg vi får perioder fremover med mindre prisstigning enn vi har hatt? Ja.

Tror jeg det er slutt på tiden da man kunne tjene penger på eiendom og utleie i Norge?

Nei. Hva du tror er ditt valg 😃