Investere i eiendom privat eller gjennom AS?

Investere privat eller i AS?

Merknad 06.11.2023.
Dette innlegget er skrevet tilbake i 2020. Lenge før jeg hadde skrevet 2 bøker om utleie av eiendom i Norge. 
Den siste boken (Utleieguiden - AS spesial) handler om alt du må vite før du stifter ditt eget AS, og forteller også om strategier for å skalere videre hvis du allerede er i gang med et AS, eller vil starte. 

Dette er mitt mest leste og desidert mest populære blogginnlegg med over 20.000 unike lesere, så håper du liker det 😃

Investere i eiendom privat eller gjennom AS?

Dette spørsmålet dukker opp ganske ofte og jeg opplever at det eksisterer en del misforståelser rundt dette temaet, så derfor tenkte jeg å prøve å bidra til en liten opprydding i fakta rundt dette temaet.

Det handler selvsagt om eiendom som sekundærbolig og investering. Det er ikke et tema for den boligen du bor i. Det er relevant i de tilfellene du har tenkt å begynne å investere i eiendom eller du allerede er i gang med dine første utleieenheter.

Bør du kjøpe eiendom som privatperson eller gjennom et aksjeselskap?

Det korte svaret på det er at for de fleste av oss, så vil det lønne seg å kjøpe eiendom privat.

Så hvis du har det travelt og kun skal ut og kjøpe deg én utleiebolig, så lykke til på visning, for da trenger du ikke lese mer;

Da kjøper du den som privatperson.

REKLAME for egen bok:
Vil du lære mer om eiendom og utleie i Norge?
Kjøp boken min her - Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å

Den er solgt til over 3500 svært fornøyde lesere 😃

Det finnes unntak og situasjoner hvor det motsatte er riktig. Hvor du faktisk bør investere gjennom et selskap (AS). (redigert desember 2022; og flere og flere gode grunner slik våre politikere holder på nå, så les ferdig alt.)

Det kommer jeg til på slutten.

For deg som vil lese litt mer.

For du vil sikkert ha litt mer info. Siden du først har funnet dette innlegget 😃

Dette er skrevet for privatpersoner som enten tenker på å starte opp med utleie, eller som allerede er i gang og eier 1 eller 2 enheter og lurer på hva de skal gjøre videre.

Dette er ikke skrevet for rutinerte og svært velbeslåtte forretnings mennesker som har store mengder EK og vurderer kjøp av store eiendomsmasser. Disse menneskene lever i en verden hvor de allerede har tilgang på folk med langt mer dyptgående kunnskap om dette enn meg. For de av dere som leser dette og skal bruke ny kunnskap på veien mot nye investeringer og beveger dere i grenseland i de situasjonene jeg kommer til å påpeke at man bør søke mer kunnskap om, så bør dere gjøre det. Søke mer kunnskap! Jeg tar ikke noe ansvar for at dere kommer i skatteetatens søkelys hvis dere tolker det jeg skriver feil, eller velger å ta info ut av sammenhengen.

Så gjør dine egne undersøkelser før du havner i en skvis.

Forutsetninger for innlegget:
Dette er laget for privatpersoner som enten tenker på å starte opp med utleie, eller som allerede er i gang og eier en eller to enheter og lurer på hva de skal gjøre videre.

Jeg tar ikke noe ansvar for at noen kommer i skatteetatens søkelys hvis dere tolker det jeg skriver feil, eller velger å ta info ut av sammenhengen.

Jeg fikk mange gode innspill på Twitter når jeg fortalte at jeg skulle skrive dette innlegget.

Jeg takker for alle disse. Jeg har valgt å legge ut en av de jeg synes var best her. Denne meldingen fra @okonomibloggen er et godt forsøk på en konklusjon:

Dette er etter min mening riktig.

Bakgrunnen for hvorfor dette egentlig, for de fleste av oss, er veldig enkelt handler om kostnader.

Det er skatt, rente, sikkerhet og rett og slett hvordan det norske boligmarkedet er skrudd sammen. Når det er sagt, så er det viktig å legge til at dette er skrevet slik lover og regler gjelder pr. dags dato i august 2020. Det er ganske stort fokus på bolig og beskatning blant norske politikere om dagen og jeg blir ikke overrasket om det kommer endringer de neste 5 årene.

Det norske boligmarkedet er lagt opp til at hver og en skal eie sin egen bolig. Og en plass mellom 75-80% gjør det. Likevel er det da opptil 1/4 del av befolkningen, som enten ikke ønsker å eie eller ikke er i en posisjon som gjør at de kan få kjøpt sin egen bolig. Derfor vil det alltid være et behov for utleieboliger. Markedet er der og flere benytter seg av dette. Jeg vet at mange av mine lesere også vurderer å starte med utleie av eiendom og så er de usikre på om de bør kjøpe leiligheten gjennom et AS eller som privatperson.

Vurderer du AS eller ønsker å lære mer om det, så anbefaler jeg den siste boken min. 
Utleieguiden - AS spesial

Ønsker du den som e-bok så går du hit - AS spesial e-bok 

Nettopp fordi det norske markedet er lagt opp til at man skal eie, så smitter noen av disse fordelene over på boligutleie som privatperson.

Så for å gjenta meg selv, du bør kjøpe din første utleiebolig privat, din andre utleiebolig privat, din tredje utleiebolig privat og din fjerde utleiebolig privat.

Så må du stoppe opp og tenke deg om.

Fordi; det er laget en regel som sier at grensen på om utleie regnes som en hobby og bigeskjeft eller om du driver med næringsvirksomhet er satt på 4 utleieenheter.

Dvs. at du totalt kan eie 5 eiendommer før det blir regnet som virksomhet, inkl. den boligen du bor i selv (og her er det viktig å merke seg at regelen forutsetter at du eier din egen bolig - for vi er i Norge, ikke sant).

Regelen er ikke 100% og ikke helt rigid, så graden/omfanget av utleievirksomheten vil bli vurdert og kan bli tolket annerledes i spesielle tilfeller. Dette er på en måte en tommelfingerregel. F. eks. hvis du kjøper et hybelhus med 20 utleieforhold, så er det ikke gitt at du kan ha 4 slike hybelhus før du blir oppfattet som at du driver med næringsvirksomhet. Men driver du med "normal" utleie av 3- 4 leiligheter i et hus eller 4 frittstående selveierleiligheter så er dette sett på som utenfor næring, og leieinntekten beskattes som kapitalinntekt og det er pt. 22%. For de som er i tvil om de er i risikosonen så anbefaler jeg å sjekke ut litt mer rundt dette og det kan dere lese mer om her: Lignings-ABC 2006 side 763 pkt. 3.3.11

Dette er en situasjon som hvis du fortsatt er usikker etter å ha lest dette så bør du søke ekstra bistand eller be om en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten.

Hvis du vet du er innenfor og har 5 enheter, f.eks. en enebolig og 4 utleieenheter, så er neste spørsmål om du er gift?

Hvorfor er dette relevant da? Jo, for hvis svaret er ja, så gjelder det noen særregler. Hvis mann eller kone eide leilighet(er) før dere giftet dere så kan dere eie mer enn 4 totalt.

Hver av partene må eie enhetene selv. Altså alene. Optimalt er de kjøpt før dere ble gift og de står som særeie i ekteskapet. Dette er ikke et krav, men det er lettere å bevise at dere faktisk eier de hver for dere. Da kan man i teorien eie 8 totalt, pluss egen bolig.

Dere må eie hver deres eiendommer.

Så eier du/dere 4 eiendommer delvis sammen, så bør dere stoppe og undersøke med skatteetaten for hva som vil gjelde for dere før dere går videre.

For som jeg skrev, dette er ingen fast, sort/hvitt regel, det er mulig for skatteetaten å legge til grunn en subjektiv vurdering av omfanget av utleien. Er omfanget av utleien stor, dvs. dere bruker mye tid og ressurser på dette, så kan dette bli vurdert som næringsvirksomhet selv om du er innenfor reglene tommelfingerregelen sier.

Reklame Visste du at det finnes et nettverk for eiendomsinvestorer for deg som er interessert i eiendomsinvesteringer? Eiendomshjørnet ble stiftet i 2022 og samler nå eiendomsinteresserte fra hele Norge. Klikk på bildet så får du mer info.

Lån og rente

Rentefradraget Kjøper du eiendom privat får du et helt gratis rentefradrag fra norske myndigheter.

Du kan trekke fra gjeldsrentene du betaler på lånet ditt på skatten, hvert år til lånet er nedbetalt.

22% av det du betaler i rente på lånet ditt kan du redusere skatten din med.

Kjøper du en bolig til 3 millioner og låner 85% (eksempelet er tatt utenfor Oslo) får du et lån på kr. 2.550.000,- Rentene blir kr. 38.250,- pr. år hvis renten er 1,5% - avdraget på skatten - kr. 8.415,-

Rentene blir kr. 76.500,- pr. år hvis renten er 3.0% - avdraget på skatten - kr. 16.830,-

Nå er ikke dette så store summer med dagens rentenivå, men dette har vært vesentlige summer og med høy belåning har nesten rentefradraget nullet ut den skatten man har betalt på utleien.

I et AS vil renten komme som en finanskostnad i regnskapet som gir et fradrag i AS‘et sin alminnelige inntekt (Det reduserer overskuddet til bedriften) og dermed det skattemessige overskuddet, og siden skattesatsen for bedrifter nå er 22% så er dette i praksis likt som det blir som privatperson.

Rentefradraget er et av hovedelementene som tas opp som urettferdig overfor de som leier i Norge, da de ikke får noe skattefritak for noen av kostnadene de betaler for å bo. Og det er vanskelig å være uenig i at dette er urettferdig. Siden jeg personlig har mye gjeld er jeg glad for at vi har dette rentefradraget, men hvis jeg skal være ærlig så kan jeg egentlig ikke forstå at vi lar en slik levning fra en annen tidsalder fortsette videre. Rentefradraget burde vært det første politikerne fjernet hvis de ville redusere folk sin låne iver, og det sier jeg som er til høyre på den politiske skalaen. Men slapp av, det er ingen fare for at dette blir gjort noe med, for ingen politikere tør å røre ved det generelle rentefradraget. Det tør de ikke. Men jeg blir ikke sjokkert hvis de begynner å se på dette ved andre lån enn til egen bolig. Så fremtidige eiendomsinvestor du er herved advart!

Dyrere finansiering

Hvis du skal kjøpe eiendom gjennom et AS vil banken ofte kreve mer sikkerhet enn om du skulle kjøpt denne privat. LTV, Loan to Value er et begrep som dukker opp med en gang du begynner å snakke om AS.

Det er ikke noe annet enn et forholdstall for hvor mye lån du kan få ifht. sikkerheten. Og du må beregne å stille med mer EK som AS enn som privatperson. Privat kan du i praksis få lånt opp 100% av kjøpesummen, så lenge du har nok tilleggssikkerhet. Det kan du glemme i et AS (Isolert sett, men det er mange situasjoner som gir AS mye større fleksibilitet ved opplåning, men det er for AS som har andre inntekter og/eller eiendommer fra før).

Banken kan komme til å kreve opp til 40% EK, selv om du ikke kjøper i Oslo. Det kan være de ikke godtar annen sikkerhet heller, de vil at du skal inn med EK/ cash. Hvorfor? Fordi sikkerheten til banken er dårligere når motparten er et AS og ikke deg som privatperson.

Riskoen til banken øker og banken lever av å prise risiko. Høyere risiko = høyere rente.

Samtidig er det selvsagt ikke gitt i alle situasjoner, for hvis Per har god likviditet og god sikkerhet i eget hus, har en god og trygg jobb og er god kunde i banken og Per stifter seg sitt eget lille AS som han kun skal ha 1 leilighet i, så får sikkert Per gode vilkår for dette AS'et fordi han kan stille sin sikkerhet i huset sitt tilgjengelig og banken er like sikret som om Per skulle kjøpt denne som privat person. Ergo, dette er et unntakstilfelle som bekrefter regelen, og ikke et eksempel på at det lønner seg å ha investeringseiendom i AS. Men de fleste som starter AS gjør det fordi de ikke ønsker å stå personlig ansvarlig for selskapet og de gjør det fordi de skal satse og ønsker å kunne bygge videre på dette selskapet i årene fremover. Og hvis du likevel stiller deg personlig bak AS'et kan noe av poenget borte.

Du vil i alle andre tilfeller en det nevnt over her få tilbud om en høyere rente gjennom AS enn om du selv skulle hatt det samme lånet det er det viktigste å ta med seg. Hvorfor? Svaret henger sammen med det over. Det er økt risiko for banken, som de priser høyere.

I tillegg er det en del andre faktorer som spiller inn. Det er ingen forbrukermyndigheter som passer på og ingen aviser som lager rentebarometre og har like stort fokus på betingelsene hos bedriftsavdelingene til bankene, derfor kan bankene ta seg bedre betalt.

Jeg vil påstå at konkurransen ikke er like stor mellom bankene på bedrift som den er på privat, og dette vil trolig være en del av bildet også (selv om de som jobber hos bedriftsdelen til bankene trolig rykker til i stolen når de leser dette og mener jeg er urettferdig😊). Det er også en annen situasjon mellom deg som bedriftseier og banken enn det er mellom deg som privatperson og banken. Det handler mye mer OM du får lån. OM du er en attraktiv kunde. Det er ikke gitt at de vil finansiere deg og prosjektet ditt. Jeg tror dette også kan påvirke det faktum at de tar seg bedre betalt.

Den siste faktoren jeg vil nevne er at fundingen til banken er dyrere på bedrift enn på privatmarkedet. Og spør du en bankmann vil han helt sikkert forklare hele renteforskjellen med økt fundingkost. Selv påstår jeg at de andre momentene også spiller inn, men det er en løs påstand som står for min egen regning og ikke noe jeg kan dokumentere. Det er pr. definisjon høyere risiko for banken å låne ut til en bedrift enn det er å låne ut til Per Hansen privat, så ikke tolk meg som at jeg ikke forstår det, jeg tror bare det andre også spiller inn. Det siste punktet er det nok noen som lurer på hva er. Hva er fundingkostnader? Banken må også låne penger. De går ut i interbankmarkedet og låner penger fra andre banker.

Som de betaler en rente på. Dette er bankens fundingkostnader.

Bankens fortjeneste er at de tar et påslag på renten de betaler for å låne penger og til de låner ut til Per eller Per sitt AS.

Norske private boliglån er det sikreste banken kan stille som sikkerhet for sitt lån.

Da får banken den beste renten ute når de henter penger. Når de skal hente til bedriftslån så må de betale en høyere rente enn om de skal hente til privatlån. Hvorfor det er så stor forskjell her når banken likevel får pant i fast eiendom, det skjønner ikke jeg, og det er vel her bankene og jeg ikke er helt enig 😃

Hvor høy rente får et AS? Tja, det er som med mye annet avhengig av hvor god du er til å forhandle, men det handler også om graden av EK og andre forhold til selskapet. Det blir for komplisert å gå inn på alt. Men marginen (renten) på lån gitt til eiendomsfinansiering i Trondheim ligger f. eks. på mellom 120-180 basispunkter + NIBOR, mens jeg har hørt at det i Oslo ofte ligger på 200 punkter eller mer. På bedrift så oppgis renten (ofte) som et påslag på 3 mnd. NIBOR. Bankene kaller det margin. Marginen er på 1,5% f.eks. Da må du som kunde betale 1,5% + til enhver tids gjeldene NIBOR. Så NIBOR ligger til grunn. Pt. ca. 0,3% men frem til mars iår lå NIBOR rundt 1,75% 100 punkter er 1%. Så det betyr at en normal bedriftsrente nå ligger på ca. rundt 2,3% (200 punkter, dvs. 2% + 0,3%) Mens før korona lå den gjerne på fra 3,75 og oppover (2%+1,75) Dette er kun eksempler for å gi de som ikke har noen erfaring med AS en pekepinn på hva dere kan forvente dere. Ikke heng dere opp i at dere vet om selskap som har andre vilkår. Som sagt så er det svært mange faktorer som spiller inn på dette.

Det ble langt om finansiering.

Kort versjon, det er dyrere å låne til eiendom gjennom AS enn som privatperson

Driftskostnader for AS

Det koster litt under 6000,- å stifte et AS.

Ender du opp med at du skal stifte et eiendomsselskap og ønsker å gjøre det selv, kan du lese en oppskrift jeg har laget om det her - Hvordan stifte eget AS

Så må du regne med en årlig kostnad på ca. 10.000,- som et minimum!

"Men jeg har hørt om Fiken og andre nettbaserte gjør det selv tjenester, og da kan jeg jo gjøre dette gratis" vil noen si. Vel det er en sannhet med modifikasjoner. Det finnes slike løsninger. Men jeg påstår at du likevel kommer til å bruke minimum kr. 10.000,- pr. år.

Nettløsningene er rimeligere enn regnskapsfører, men de koster noen kroner uansett. Og så er det en ting som gjelder alle de som jeg har testet (har brukt Fiken ett år) -

ingen av dem kan lage et ferdig årsregnskap. Jo, du får råtallene, men du må likevel sette opp dette i et dokument (word eller lignende). Så du må uansett lage årsregnskapet selv eller bruke noen til dette.

Er du utdannet regnskapsfører så klarer du alt dette selv, null stress. Er du som meg normalt god med tall, har økonomiutdanning (selv om det er noen år siden), kan å lese regnskap og mener selv at du har kontroll på økonomi så vil du ganske raskt oppdage at det er forskjell på å ha kontroll på økonomi og på å føre et regnskap.

Så min påstand er at de fleste ender opp med å bruk for en regnskapsfører i en eller annen form.

Selv bruker vi (det er min kone og meg på våre egne selskaper) nå Tripletex (hadde Fiken i 2019) i samarbeid med regnskapsfører. Jeg fører bilag og gjør det jeg kan selv, men posterer ikke. Så kontrollerer regnskapsfører at jeg har ført alt riktig og de posterer. Så lager de årsregnskapet og fyller ut alt som skal til Altinn ifbm. dette. Det vil koste oss en plass mellom 15- 20.000,- pr. år. Årsregnskapet er ca. kr. 10.000,- av dette. Jeg sparer noen tusen på å føre dette selv, men det er kun fordi vi er i oppstartsfasen. Jeg skal så raskt som mulig over til 100% bistand fra regnskapsfører.

PS! Husk at det påløper kostnader for et selskap uavhengig av om du har drift i selskapet eller ikke. Hvis du f. eks. stifter et selskap og kjøper en eiendom. Så om noen år selger du eiendommen (ikke aksjene) for du trenger pengene til noe annet eller du har gått lei av utleie. Så tenker du at selskapet beholder du til det dukker opp en mulighet. Du er fortsatt pliktig til å levere regnskap, selv uten drift, så det vil koste deg årlige kostnader ifbm. regnskapssystem og årsregnskap fortsatt. Bare så du er klar over det.

PS!! Vi er nå heldigvis over på regnskapsfører i alle våre selskaper nå og vi bruker PowerOffice Go. Fokuset er nå på å tjene mer, heller enn å spare noen kroner her. Du kan lese mer om dette i AS spesial.

Så sett av en budsjettpost på regnskap hvis du skal stifte og drifte et AS.

Finn annonser

Det er dyrere å kjøpe annonser på Finn som selskap enn som privatperson. Du må kjøpe en pakke på 10 stk. annonser til litt over 3.000,- Stk. prisen er ikke så ille, men som privatperson skal du holde på en stund før du har brukt opp 10 annonser. Småpenger, men bare så det er sagt. Begynner du å skjønne tegningen?

Alt koster mer når du er næringsdrivende,

For du driver business. Derfor bør du fortsette som privatperson så lenge du kan!

Skatt

"Jeg skal stifte AS fordi jeg skal kjøpe og selge eiendom (flipping) for å bygge opp kapital og da slipper jeg å betale skatt når jeg har dette i AS"

Nei, det er feil. Dette var hovedgrunnen til at jeg ville skrive dette innlegget, og så måtte jeg ta med alt det andre i tillegg. For her er det mange som trår feil.

Mange tror dette fordi de har hørt at det lønner seg å kjøpe og selge aksjer i AS, fordi du da får utsatt skatten til senere og dermed kan reinvestere gevinsten, uten å betale skatt.

De tror det blir det samme med eiendom.

Denne oppfatningen er feil og leder nok noen til å stifte AS på feil grunnlag.

Du kan ikke kjøpe og selge eiendom skattefritt i AS

Du kan kjøpe og selge aksjer skattefritt i AS, fordi vi har Fritaksmetoden,

Men du kan ikke kjøpe og selge eiendom uten å skatte av inntekten.

Du har akkurat samme gevinstberegning som privatperson som du har som AS når det gjelder kjøp og salg av eiendom direkte (heng med videre hvis du rykker i stolen og mener jeg har glemt noe, det kommer)

Du får et regnestykke. Forenklet satt opp slik:

Kjøpesum

+ omkostninger ved kjøp

+ omkostninger ved salg (inkludert megler etc. )

+ påkostninger (ikke vedlikehold)

= Inngangsverdi

- Salgsverdi = Skattbar gevinst/ inntekt til selskapet

Fra Skatteetaten: Slik beregner du gevinst/tap - salg av egen bolig

Du som privatperson skatter du normalt 22% av denne gevinsten. Også her kommer det inn graden av virksomhet. Gjør du dette i stor skala og har 4-5 salg hvert år blir det fort å regne som næringsvirksomhet. Da blir skattesatsen høyere!

Les mer om dette her: Er kjøp og salg av leiligheter virksomhet?

Mange har også en misoppfatning om at hvis du bruker gevinsten på å kjøpe en ny eiendom så slipper du skatt på gevinsten.

Dette er dessverre bare tull, eller for å si det på en penere måte, det er misforstått og stemmer ikke. Det stammer antageligvis fra et unntakstilfelle i skatteloven som gjelder det at du kan slippe gevinstbeskatning på en eiendom hvis du blir tvunget til å flytte pga. jobb og må selge eiendommen din før du har opparbeidet deg skattefritak for en evt. gevinst fordi du skal kjøpe deg et nytt hus der den nye jobben din ligger. Dette er et unntak (og jeg er usikker på om det gjelder fortsatt) og kan ikke brukes på annet.

USA har hatt en slik regel og leser du Rich Dad Poor Dad (som jeg vet at noen av de som leser denne bloggen har gjort) så vil du lese om at dette er en av suksesskriteriene for å bygge opp kapital der borte. Så lenge du kjøper deg oppover i bolighierarkiet - du må kjøpe større og større - så slipper du skatt. Men som sagt dette gjelder ikke her i Norge.

Som med det meste i Norge, selger du noe med virkelig verdi og får en gevinst så må du betale skatt på den gevinsten.

Hva betaler du i skatt når du gjør dette i AS?

Det kommer jo an på de andre kostnadene selskapet har, for den eneste forskjellen er at gevinsten din her kun blir en av (forhåpentligvis) flere inntektsstrømmer og blir en del av det totale regnskapet hvor du betaler skatt av det som ender som skattbart overskudd. Mer om skatt for AS:

For 2020 skal det beregnes 22 prosent skatt av overskuddet i et aksjeselskap

Så la oss legge bort den oppfatningen av at man kan kjøpe og selge så mye eiendom man vil i et AS uten å betale skatt på gevinsten. Du betaler ikke av gevinsten direkte, men du betaler skatt av det skattemessige overskuddet i selskapet hvert år.

Den skattemessig beste måten å gjøre dette på i Norge er å kjøpe eiendom som privatperson, flytte inn og bo der i 1 år, så selge og ta med deg en skattefri gevinst videre!
Da er alt skattefritt!
Det er den norske modellen.

Det kan du ikke gjøre i et selskap.

Så ønsker du å generere kapital og er nevenyttig så kjøper du slitne leiligheter flytter inn med en gang og lever spartansk i oppussingskaoset og nyter noen velfortjente måneder i en nyoppusset leilighet før du selger denne med (forhåpentligvis) gevinst når det har gått et år.

Repeat.

Det er den absolutt beste måten å flippe på i Norge! Og en gang pr. år vil aldri bli oppfattet som næringsvirksomhet.

PS!

Reglene for når gevinst er skattefritt er at du må eie og bo i en eiendom i minst 1 av de 2 siste år. Innflytting registrert hos Folkeregisteret er startdato. Aksept av kjøpetilbud er sluttdato.

Fikk du med deg den? Det er altså ikke når du flytter ut! Vi går i detalj.

Du melder flytting 01. september 2020. Du mottar et brev fra Folkeregisteret med en dato de har registrert deg som innflyttet. Det er startpunkt. Det kan være 01. sept. eller det kan være 8 sept. hvis du ikke har meldt inn dette før du flytter.

Da er det mange som selger boligen sin sommeren 2021, annonse i juni, visning i juli og aksepterer bud 15. juli 2021 også melder de flytting 15. sept. 2021. For da har du bodd der i ett år ikke sant? Nei, da har du nettopp gjort en tabbe som er uopprettelig. Du aksepterte budet før det var gått 12 mnd. Du har ikke oppnådd tilstrekkelig botid og ryker på skatt på gevinsten.

Det finnes en situasjon hvor et AS kan kjøpe og selge uten at det trigger skatt hvor eiendom er inne i bildet, men det er når man kjøper og selger selskaper som eier eiendommen direkte.

La meg utdype litt mer for de som ikke er velbevandret i dette. Når Per kjøper en fast eiendom (vi holder alle andre eiendomstyper unna fordi de skal du ikke borti som AS uansett) som privatperson så blir navnet til Per skrevet inn på et skjøte som blir tinglyst i grunnboken.

Per står da som eier av Testveien 1, gnr .1, bnr. 1 i kommune 5001. Per eier da denne eiendommen direkte.

Hvis Per stifter seg sitt eget AS - Per Invest AS og den samme kjøper eiendommen er det selskapet som blir påført på skjøtet og tinglyst i grunnboken. Da står Per Invest som eier av Testveien 1 i grunnboken. Da er det selskapet Per Invest AS som eier denne eiendommen direkte.

Aksjeselskaper eier eiendommene sine enten direkte gjennom selskapet sitt, gjennom et single purpose selskap (som eier eiendommen direkte) eller gjennom et dedikert eiendomsselskap som eier en eller flere eiendommer samlet.

La oss si at Per har et Holding selskap.

Per Hansen Holding AS.

Per Holding AS eier Per Invest AS som igjen eier Testveien 1.

Per ønsker å selge Testveien 1. Han kan selge eiendommen direkte, da er det Per Invest som selger Testveien 1. Da må Per Invest betale skatt på inntekten som dette salget genererer for det er eiendommen som er solgt. Han kan også velge å selge Per Invest AS (som eier Testveien 1). Hvis Per selger selskapet Per Invest AS så er ikke dette salget skattedrivende.

Hvorfor?

Jo, fordi Per har ikke solgt en eiendom, han har solgt aksjer.

Hvis man kjøper et selskap som eier en eller flere eiendommer så er det et komplisert regnestykke som også inkluderer selskapets skatteposisjon (latent skatt/ utskatt skatt mm. ) så det er ikke så enkelt som at hvis eiendommen er verdsatt til 3 mill. så betaler man 3 mill. for selskapet. Men dette er ikke poenget i dette innlegget så jeg kommer ikke til å gå videre inn på dette. Hvis du driver og kjøper og selger AS er du i en annen liga enn de jeg prøver å nå her og du samarbeider allerede med advokater, næringsmeglere og konsulenter som kan dette.

Vanlige folk kjøper eiendom og ikke AS'er, derfor er det ikke relevant å snakke om å selge AS hvis du driver med normale utleieleiligheter. Ingen privatperson vil kjøpe AS'et ditt fordi du skal selge en 3-roms på Tøyen som du har lagt i et AS.

De vil kjøpe eiendommen.

Derfor er det normale å eie eiendommer privat, frem til du når et punkt hvor du skal satse.

Mitt poeng er at vi må legge fra oss den oppfatningen om at man kan kjøpe og selge eiendom gjennom et AS og slippe skatt fordi man skal reinvestere gevinsten. Det er ikke noe som heter å reinvestere gevinsten i norsk skatterett vedr. eiendom.

Jeg tror jeg har fått frem dette nå... 😊 Skatt på selve utleien

Dette kommer jeg til å skrive et eget innlegg om for privatpersoner for det blir for mye å ta med her. Kort versjonen er jo at så lenge du eier eiendommen(e) privat så er det skattemessig fordelaktig å gjøre dette privat. Skatt på utleie skal meldes inn på eget skjema ifbm. ligningen og netto leieinntekter fratrukket kostnader (ikke avdrag og rente, det er et annet punkt i ligningen) beskattes som kapitalinntekt med 22%

Du kan lese mer om skatt på utleie av sekundærbolig her

For AS'et ditt gjelder det samme som jeg skrev over om skatt på gevinst. Det skilles ikke mellom leieinntekt og inntekt fra salg av eiendom.

Alle inntekter kommer inn i det offisielle regnskapet og du betaler skatt iht. selskapets samlede skattemessige posisjon.

Det er ingenting skattemessig å tjene på å leie ut eiendom gjennom AS i det korte bildet.

Du må også være klar over er at AS kun egner seg når du har kommet i en posisjon som gjør at du ikke trenger å hente ut penger fra AS'et årlig.

Du ønsker å la gevinsten (minus skatt) stå i selskapet for å investere den videre.

Hvis ikke ender du opp med en langt høyere skattesats enn du ville gjort som privatperson.

For hvis du henter ut utbytte så må du betale skatt på utbytte, i tillegg til skatten som selskapet betaler. Skatten på utbyttet isolert sett blir 31,68 prosent.

Men så er det kompliserte regler som tilsier at du ikke kan betale mer enn en viss sum i skatt, så du ender ofte opp med samlet skattesats på mellom 46- 48 prosent for selskap og eier utbytte sett under ett. Les mer om skatt på utbytte her.

Jeg kommer ikke til å skrive om situasjoner hvor man skal hente ut lønn fra selskapet sitt.

Hvorfor? Fordi da er du kommet langt videre ifht. de situasjonene jeg beskriver her og driver stort. Du tjener ikke nok på utleie av eiendom i startfasen til å kunne hente ut lønn.

Så du bør ikke hente ut lønn fra selskapet ditt som skal leie ut 1-4 leiligheter. Da får du en total skattesats som er høyere enn om du hadde drevet med dette privat. Så igjen havner dette utenfor poenget med innlegget. Eier du maks antall leiligheter og skal bygge et nytt selskap som du skal leve av - da havner du under situasjoner som er beskrevet lenger ned i innlegget. Da er du proff og bør søke råd fra revisor m. fl. uansett.

Er du en av de som har nådd en grense for hva du kan gjøre som privatperson? 
Blir du stoppet av Utlånsforskriften? Eller av andre grunner ønsker å stifte ditt eget aksjeselskap (AS) for å investere i eiendom. Da bør du lese min andre bok:
Utleieguiden - AS spesial som du får kjøpt her.

Ligningsverdi

Dette er et felt som er blitt strammet inn veldig de siste årene. Pr. idag så settes formuesverdien av din sekundærbolig til 90% av markedsverdien. Likevel;

"Det er først når eiendommen(e) og/eller andre eiendeler til sammen utgjør mer i formuesverdi enn eventuell gjeld du måtte ha, at du har en skattepliktig nettoformue." Sitatet er hentet fra Skatteetaten. Dette er gjort for at det ikke skal være så lønnsomt å drive med utleie som privatperson. Min påstand. Jeg tror ikke dette tiltaket treffer helt midt på skiven og jeg tror ikke det har påvirket markedet stort. For det første så har veldig mange så mye gjeld på sine sekundærboliger at dette ikke er en relevant spørsmålsstilling for de fleste. For det andre så betaler du gjerne noen kroner i skatt, hvis du har så god råd at du likevel er blitt formuende. Det fjerner ikke de gode regnestykkene som utleie gir. Dette er dog noe som bør nevnes og som for noen blir en faktor, hvis man egentlig skulle fjerne formue og sylte det ned i eiendom for å redusere skattbar formue.

Les mer om formuesverdi av sekundærbolig her.

Arv

Noen ønsket at jeg skulle skrive om arv, men jeg synes ikke det er relevant å bruke for mye tid på det når spørsmålet er hva som lønner seg av å kjøpe eiendom privat eller i AS.

For det er ikke spørsmålet om arv som påvirker (eller bør påvirke) valget av privat eller AS.

Det kan være lettere å håndtere arv av aksjer enn en fysisk eiendom, spesielt hvis det er flere arvinger i flere ledd, forøvrig er arv et minefelt som jeg ikke ønsker å gå videre inn i på her.

Dette handler om situasjoner hvor man planlegger for det som skjer mens man lever!

Situasjoner hvor det faktisk lønner seg å ha AS

Nå har jeg vært så gjennomsyret negativ til AS at mange sikkert har begynt å spørre seg om det faktisk finnes situasjoner hvor det faktisk lønner seg å ha et AS når man skal investere i eiendom?

Joda, det gjør det, og i mange situasjoner ellers, men i det store spørsmålet som innlegget handler om så er det fortsatt unntakene.

Jeg har selv beskrevet at både jeg og kona mi har stiftet egne selskap, så hvorfor er jeg så negativ? Kona sitt selskap driver ikke med eiendom og jeg eier kun aksjer i mitt selskap, ikke eiendommer, bare så det er sagt.

(modifisert 11. juni 2022 - dette stemmer ikke lenger, vi eier nå også eiendom i eget AS, for vi har valgt å satse og har allerede 4 private utleieenheter - så det er en tid for alt 😃)

Fordi det er en situasjon for alt.

Dette er situasjoner hvor det kan lønne seg å ha AS for å drive med utleie.

• Du skal satse på eiendom og vil bygge opp din egen bedrift. Fortsatt lønner det seg å ha 4 utleieleiligheter privat først.

• Du har 4 utleieenheter og vil bygge videre. Merk at det ikke er noen lov som tilsier at du må ha et AS for å drive med utstrakt utleie. Du kan eie et ubegrenset antall eiendommer privat, det er bare at du blir skattet som om du driver selskap når du passerer 5 enheter.

• Du trenger et holding selskap hvor du ønsker å eie aksjer eller eiendommer. Fordi du har kommet dit at du ikke vil hente ut pengene årlig, men la de yngle i et selskap som du planlegger å bygge videre på.

• Du planlegger å kjøpe næringseiendom eller større hybelhus eller hele bygårder.

• Du har så mye EK at du må ha AS for å skatteplanlegge og investere stort.

• Du har allerede EK i et AS og tenker at du vil investere i eiendom. Da skal du gjøre dette i selskapet og ikke hente ut pengene privat først, for da trigges for mye skatt.

• Du skal kjøpe eiendom for investering sammen venner eller andre. Ikke kjøp eiendom sammen andre enn din partner eller mann/kone privat. Det er mitt råd Alt utenom det bør reguleres gjennom aksjer og selskap. Det handler om hva som kan skje med en privatperson. Skade , død, skilsmisse etc. Du blir plutselig involvert i en skilsmisse hvor de krever et salg for de skal splitte et bo. Det blir ikke det samme med et AS. Jo det kan godt være at partene ikke lenger ønsker å drive, men de må forholde seg profesjonelt til at det er snakk om aksjer. Ingen kan i affekt kreve et salg gjennomført umiddelbart eller alt mulig annet som kan skje i slike situasjoner. Ikke bland vennskap og business. Det er aldri lurt. Så stift selskap hvis du skal kjøpe eiendom sammen noen du ikke bor sammen med.

• Du får ikke kjøpt eiendom pga. boliglånsforskriften og 5-gangeren. Det er kanskje ikke politisk korrekt å opplyse om dette, men bedrifter må ikke tilfredsstille 5x inntekt for å få lån. Det holder med sikkerhet. Har du sikkerhet og er en god kunde hos banken så kan dette være veien å gå. Jeg tror dette blir en situasjon som flere og flere kommer til å vurdere fremover for å komme videre med sine planer fordi 5x inntekt stopper dem hos banken. Men igjen, ref. alt det over, da bør det være slik at du ikke trenger å hente ut penger fra selskapet. Hvis ikke betaler du så mye skatt (nesten 50%) at det skal godt gjøres at det lønner seg. Man MÅ jo ikke drive med utleie for å tjene penger. Det er mulig å bruke EK'n sin på aksjer eller andre investeringer hvis man er i denne situasjonen.

Jeg har sikkert glemt noen mulige tenkbare situasjoner her, men håper jeg har dekt det vesentligste.

NB! Det mange kanskje ikke er klar over er at mange av bankene forholder seg til utlånsforskriften også når det gjelder eiendom eid gjennom AS. Det betyr at de vil følge reglene som omhandler forholdet mellom EK og nedbetaling og evt. avdragsfrihet selv om det er et selskap som forstår som eier. De kan naturlig nok ikke bruke 5x inntekts begrensningen, men de følger andre deler.

PS!

Jeg tror noen synes det vil være kult å si at de har eget AS, og derfor prøver å finne en unnskyldning for å stifte et AS. Rekk opp hånden de som kjenner seg igjen? 🙋🏻‍♂️

Jeg var slik. Jeg var så fornøyd når jeg kunne stifte Restad Holding AS i 2010. Nå skulle det satses ja.

Vel, selskapet eide en eierandel i et investeringsselskap som kjøpte og solgte 2 leiligheter, så ble det ikke noe mer investering og begge selskapene ble oppløst. Når jeg fant ut at det kostet 10.000,- pr. år å la det være aktivt. Så det koster å være kul! Drit i det. Vær økonomisk isteden og gjør det når det er rett, ikke for at det skal være kult.

PS!!

Bare et tips til på slutten her. Er du kommet i en situasjon hvor du ønsker å overføre de eiendommene du har privat inn i et AS så vær obs. Selger du disse for billig (for å spare skatt) så blir du fort straffet. Gjennomskjæring kalles det. En manøver som blir vurdert som at transaksjonen er gjort for å endre en skatteposisjon blir straffet. Så ikke gjør det. Ta heller kontakt med en erfaren revisor, for det finnes nemlig en måte du kan gjøre dette på, uten at det blir gjennomskjæring. Men det tar tid, så du må ha god tid og gå veien om et enkeltpersonforetak.

Oppsummert:

De fleste kommer veldig langt med sin satsing på utleie ved å gjøre dette som en privatperson. Så legg bort planene om AS før du er kommet virkelig godt igang, eller befinner deg i en av situasjonen som tilsier et AS.
Håper dette var nyttig for noen og kan hjelpe noen på veien videre 😃

Men det finnes mange gode grunner til å stifte ditt eget AS også.

Les mer om dette og hvordan du skal komme igang i min andre bok.

Utleieguiden - AS spesial:

Synes du dette var interessant? Da er du sikkert interessert i eiendomsinvesteringer. Da anbefaler jeg deg å sjekke ut Eiendomshjørnet. Et medlemsnettverk for eiendomsinvestorer. Det er et online forum med over 175 artikler, over 125 videoer med intervju, opplæring og samtaler mellom andre eiendomsinvestorer.
Eiendomshjørnet sin hjemmeside finner du her.

REKLAME for egen bok:
Vil du lære mer om eiendom og utleie?
Kjøp boken min her - Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å

Solgt til over 3500 kunder som er svært fornøyde etter å ha lest den.