Noe er galt med boligmarkedet i Norge

Få ting opptar nordmenn mer enn fokus på det å eie egen bolig.

Vi har dratt eier viljen så langt i vårt langstrakte land at man har glemt å stille seg selv spørsmålet om hvorfor man skal eie egen bolig. Når er det riktig å eie?

Det er nemlig ikke alltid det lønner seg å eie.

Det burde ihvertfall ikke være det. Men når renten er lav og absolutt alle haster etter å komme seg inn på boligmarkedet så raskt de kan, uten å tenke på hvorfor eller hvor lenge. Så stiger prisene raskt. Det fremstår som at du må komme deg inn på markedet før det er for sent.

Det er problemet.

Noe er galt med tankesettet vårt.

Og det blir selvforsterkende.

Det er normalt med inflasjon.

Så en viss boligprisvekst er både fornuftig og bra.

Men inflasjon bruker i normale tider å ligge rundt 1-2%

Vi har i store deler av Norge hatt en boligprisvekst som ligger langt over dette nivået.

Jeg tror alle er enige om at det ikke er sunt i lengden, men der stopper enigheten.

Hva som skal til for å få et fornuftig nivå på boligprisutviklingen spriker like mye som de politiske partiene sine meninger. Fra ytre venstre til ytre høyre.

Det sier seg selv at det er vanskelig å løse et problem når man ikke er enige om hva som er galt. Det er til og med politikere som mener det ikke er en del av problemet at det ikke bygges nok boliger i de ulike pressområdene i Norge. Da har vi virkelig et problem.

Er stigende boligpriser et problem da? Ja, det er det, når de stiger for raskt. Det er også bransjeaktører enig i.

Hvem er det som taper på dette?

Førstegangskjøpere primært. Likevel er min påstand at disse er med på å gjøre saken verre for seg selv, med sin (foreldrestøttede) iver etter å kjøpe sin første bolig. Så la oss nyansere litt. De som taper mest på dette er førstegangskjøpere som ikke har foreldrebanken i ryggen. Slikt bygger klasseskille.

La oss ta det grunnleggende. Det er fornuftig å eie sin egen bolig når du har kommet til et steg i livet hvor du skal slå deg til ro og bo lenge.

Det er ingen tvil om det.

Det er enkelt.

Den norske eier linjen har vært en suksess og det er en fordel at flest mulig er i stand til å eie sin egen bolig, jeg forsøker ikke å rokke ved det.

Men jeg lurer på om vi ikke har gått litt langt.

La meg forklare hva jeg mener.

Hvorfor skal enhver ungdom/ unge voksen kjøpe seg sin første leilighet før de er fylt 25 år? Eller 30 år for den saks skyld.

Fordi det er billigere å eie enn å leie?

Noen påstår det, men det stemmer ikke helt.

For det er faktisk ganske rimelig å leie bolig i Norge, sammenlignet med nivået på boligprisene. Dette kan dokumenteres, men er ikke tid for det nå. Du får bare ta meg på ordet. Det kan være billigere å eie enn å leie, hvis renten er lav (som nå) og du bor der lenge nok, men dette er ikke en generell regel.

Fordi alle må eie egen bolig?

Alle må selvsagt ikke det, men den generelle holdningen i Norge er det.

Fordi prisene løper løpsk og man må komme seg inn på boligmarkedet før det blir for dyrt?

Ja, dette er hovedgrunnen som brukes til å kjøpe seg bolig tidlig nå.

Og det er derfor prisene løper løpsk.

Fordi alle har denne holdningen. De slåss om de samme objektene og prisene presses oppover. Objektene de slåss om er et knapphetsgode. Små boliger nært sentrum i de største byene i Norge.

Der alle unge vil bo.

Finnes det et alternativ?

Hva om ikke alle skulle kjøpe sin første leilighet?

Den lille 1- roms eller 2- roms leiligheten.

Hva hvis flere leide denne leiligheten? Uten å stresse med å kjøpe den.

Hva tror du ville skjedd med prisene på 1- roms og 2- roms?

Ville presset på prisene gått ned? Ville det vært færre budrunder?

Ville kanskje prisene gått ned? Eller i det minste stått litt mer i ro?

Jeg tror det.

Jeg vet vi er langt unna et slik scenario, men la meg leke litt med noen tanker om hvordan det kunne vært og hvordan dette henger sammen.

Noen tror det er investorer som byr opp disse små leilighetene.

Det er det i hovedsak ikke. Ihvertfall ikke profesjonelle investorer. At en og annen forelder byr litt over evne (og fornuft) for å sikre seg en fremtidig leilighet til sine barn forandrer ikke hoved poenget. De er ikke investorer i tradisjonell forstand, men de er en del av problemet.

De fleste investorer er ute etter gode kjøp og styrer langt unna budrunder. At noen slike leiligheter kjøpes opp av investorer og firma som skal drive med utleie påvirker selvsagt tilgjengeligheten og antall slike leiligheter som er til salgs, men det er fortsatt ikke her det store problemet ligger, så la den ligge for nå.

Noen mener det at investorer, proffe eller ikke, som leier ut små leiligheter er problemet.

Det er ikke problemet, for flere unge burde leid slike leiligheter istedenfor å kjøpe dem.

Det er et behov for slike leiligheter på utleiemarkedet. Behovet for slike leiligheter på utleiemarkedet blir ikke mindre om flere skulle ønske å leie. Så hvis man fjerner disse utleieboligene fra markedet vil presset på de små leilighetene bare øke. I motsetning til hva mange tror så er det ikke så gode marginer på utleie i Norge. Årsaken til at mange satser på utleie er selvsagt at de får dekt store deler av kostnadene for å drifte en eiendom gjennom leieinntekter, men det gir ikke veldig god avkastning på egenkapitalen. Den virkelig store gevinsten i Norge ligger i prisstigningen. I andre land er ikke prisstigning noe stort tema når det gjelder utleie. Der baserer stort sett alle seg på at eiendommen skal betale seg ned selv basert på leieinntektene. Det gir nok avkastning på egenkapitalen å regne på leieinntektene. Det gjelder ikke i like stor grad i Norge.

Hvorfor?

Jo, fordi vi har et særnorsk behov for at absolutt alle skal kjøpe sin egen bolig, og det nærmest før de er ferdig utdannet.

Vi nordmenn higer etter å komme inn på markedet, og man skal kjøpe før man er 25 år. Ihvertfall før man er 30 år.

Alle må eie sin egen bolig. Alltid. Det er den generelle oppfatningen. Det er en stor del av problemet.

Dette preger markedet.

Hvilke leiligheter er det unge mennesker kjøper?

Det er stort sett de minste.

1-roms, 2-roms og til nød moderate 3- roms.

Det enorme trykket etter små leiligheter gjør at prisene presses oppover. I tillegg har det i enkelte byer (les Oslo) blitt ennå verre ved at man har lagt store begrensninger på hvor små leiligheter man kan bygge. Hvilket bare forsterker problemet med en vare det er knapphet på i markedet allerede. "Leilighetsnormen". Problemet forsterkes dermed gjennom "aktiv boligpolitikk".

Stikk i strid med det politikerne egentlig ønsker.

Det er ikke den eneste uønskede effekten som stammer fra politikeres valg når det gjelder byutvikling, men det får vi komme mer tilbake til senere.

Når noen politikere bestemmer seg for at det ikke er mulig å bo godt på under 35 kvm. og nekter utbyggere å bygge mindre leiligheter og i tillegg legger svært store begrensninger på hvor mange 2- roms det er lov å bygge er det ikke noe rart at prisene går fullstendig av hengslene i Oslo. Unge mennesker som skal inn på markedet har ikke noe valg, de må kjøpe de minste leilighetene, for de har ikke råd til større boliger. Og så lenge det er knapphet på en vare så stiger prisene.

Dette er enkel økonomisk teori.

Tilbud og etterspørsel.

Ulik utvikling i forskjellige byer

Dette vises veldig tydelig når man ser på prisutviklingen i forskjellige norske byer.

Den er nemlig veldig forskjellig.

Oslo peker seg ut som den byen med det desidert største problemet.

Problemet til Oslo er enkelt.

Det reguleres ikke nok tomter, det bygges ikke nok boliger og det bygges for lite små leiligheter.

Politikere og utbyggere bruker for mye tid på å krangle om hvorfor det ikke bygges nok istedenfor å faktisk bygge nok. Jeg bruker ikke tid på å fordele skyld i dette innlegget, men Oslo skiller seg ut i en egen særklasse med sære politikere og merkelige valg.

Se på Kristiansand.

Der har prisene stått tilnærmet stille i 10 år. Fordi de har bygd nok boliger.

Dette er også det beste eksemplet på at en boliglånsforskrift som skjærer alle over samme kam ikke er løsningen på dette. Jeg tror at den har vært med på å holde utviklingen i Oslo i sjakk, så jeg påstår ikke at den var feil når den kom. Men jeg har ikke tro på regulering som en varig løsning. Vi er nødt til å se på mer underliggende drivere og behov.

Se på Stavanger.

Se på Trondheim.

To store norske byer, med ulik utvikling.

I Stavanger ble det bygd veldig mye boliger i forbindelse med oljeboomen og når oljen ikke var den næringen den en gang var, så forsvant mye av presset på Stavanger og det er nok boliger der. Derfor står prisene der nesten bom stille. De gikk også ned for noen år siden, selv om resten av landet gikk oppover. I Trondheim bygges det mye flere boliger, relativt sett målt opp mot folketall og befolkningsvekst enn Oslo.

Prisveksten er lavere, men fortsatt høyere enn Stavanger, fordi det (til tross for hva mange tror og mener) fortsatt ikke bygges nok iht. etterspørselen.

Dette er egentlig ganske enkelt i teorien. Å løse floken er langt fra enkelt.

Jeg påstår ikke det. Men jeg skulle ønske flere regnet på det å kjøpe seg en leilighet før de gjorde det. Ikke bare sjekket hvor mye de faktisk får lov til å låne og så kjøpe etter det.

Sette opp et regnestykke og se på hvor lenge de må bo før de tjener inn omkostningene.

Det er nemlig prisstigningen som er eneste årsak til å kjøpe seg en bolig når du bare skal bo der i 2-3 år. Og boligprisveksten må være høyere enn normal inflasjon for at dette skal lønne seg.

Det har den jo vært i de siste årene er det nok mange som tenker.

Hvorfor taper da 27% av de unge som selger bolig i år?

Tall fra Prognosesenteret viser dette:

"Nasjonalt: tap (andelen som selger for en lavere pris enn de kjøpte for, justert for transaksjonskostnader) var høyest for de yngste boligeierne under finanskrisen og har vært det igjen siden 2018. Tapsandel i år for de yngste i Oslo: 10% og i Stavanger: 67%" Sitat: Nejra Macic (Prognosesenteret).

27% det er mye. Tenk for de som er i Stavanger.

Hvorfor er det slik?

Jeg tror det er fordi mange unge kjøper for tidlig.

De kjøper når de ikke burde kjøpe. Trolig godt hjulpet av ivrige foreldre som vil sine barn det beste, men som ikke kan nok om eiendom til å gi gode nok råd.

For rådet - kjøp så tidlig som du kan - er ikke et godt råd for alle.

Kompetanse?

Og til å være et land hvor vi er så utrolig opptatt av bolig er kompetansen skremmende lav i befolkningen. Mange tror nok de kan mye om bolig, men selvinnsikt scorer vi heller ikke høyest på. Jeg har jobbet med eiendom i over 20 år og jeg vet at folk flest ikke kan nok om eiendom. Dette gjelder dessverre alt for mange politikere også. Ikke av vond vilje, men fordi de ikke forstår bedre, eller vil forstå bedre.

Hvorfor burde flere unge leie når prisene bare stiger?

Fordi det er ennå dummere å tape egenkapital på et salg enn å leie noen år lenger og spare opp mer EK.

Selv om prisene tilsynelatende stiger hele tiden, så betyr ikke det at alle boliger blir dyrere hele tiden. Dette svinger, selv om statistikkene ikke fanger opp alle slike svingninger.

Jeg garanterer at en stor del av de som kjøpte bolig i 2020 kommer til å tape på boligen sin i fremtiden, hvis de bor for kortsiktig, selv om boligprisene statistisk sett har steget i samme periode. For de som betaler for mye i budrunder klarer ikke å hente inn det de har betalt for mye, hvis markedet roer seg ned, samtidig som de skal dekke inn transaksjonskostnadene.

Det koster ca. 200.000, - for å kjøpe å selge en liten leilighet i Norge i dag. Hvis vi hadde tatt med hva folk bruker på oppussing og møbler i forbindelse med et boligbytte ville tallene vært mye høyere.

For en 2- roms til 2.500.000, - så skal du ha litt prisstigning før den tjener inn 200.000, -

1% er 25.000, -

2% er 50.000, -

Så med 2% prisstigning må du bo der i 5 år før du er i 0.

Hvor mange tenker på det?

For få.

Også fordi prisene enkelte steder har steget med 5% i året.

For da holder med det ca. 2 år.

Ser du hvordan det henger sammen?

Jeg vet at regnestykket ikke er så enkelt for av en husleie på kr. 12.000, - så går alt rett ut vinduet og betaler du på et lån så vil deler av kostnaden være avdrag til deg selv og således tvungen sparing, men dette er for å illustrere at det er store kostnader som bør hensyn tas når man bor med kort tidshorisont.

I ingen andre land i verden vurderer noen å kjøpe seg en bolig hvis de bare skal være der i 2-3 år. Her hjemme gjør vi det.

Det er dette som er galt med det norske boligmarkedet. Når vi setter dette sammen med for lav boligbygging vil det gjøre at vi får fortsatt økende boligpriser og økende klasseskille.

Å kun ha ett fokus – nemlig at alle skal eie sin egen bolig – selv om de er unge, ikke vet hvor de skal slå seg ned, hvor neste studiested blir, hvor neste jobb dukker opp etc. fører ikke til en løsning på problemet med økende boligpriser i Norge. Vi må endre tankesett og se på hele problemstillingen på en mer kompleks måte.

Disclaimer: Jeg vet at noen vil lese dette og hevde at jeg som investor og utleier bare meler min egen kake for å få flere til å leie. Dere må gjerne tro dette, men da har du ikke lest godt nok, for hvis du hadde gjort det så ville du fanget opp at jeg tjener mest på høy prisstigning. Så dette handler ikke om det. Jeg ønsker en mer opplyst befolkning som bruker mer rasjonelle deler av hjernen i forhold til den følelsesmessige delen som brukes mest idag. Skal du absolutt ha 20 + åringen din til å kjøpe seg en leilighet, ja så bør det være en utleieleilighet, som hen kan beholde selv om den unge voksne skulle ønske å flytte fra byen.

Ønsker du å lære mer om eiendom og utleie kan du bestille boken min her:
Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å